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【編者按】眾人皆知，香港房?jī)r(jià)冠絕亞洲各大城市，城市空間小、樓價(jià)高、房租貴。曾經(jīng)，香港的房?jī)r(jià)是深圳的數(shù)倍；如今，深圳已經(jīng)快追平了香港。

    一條深圳河，河南邊的香港房地產(chǎn)泡沫正在破滅；河北邊的深圳房?jī)r(jià)在2015年暴漲47.5%，新房甚至邁入“5萬大關(guān)”。香港樓市的寒意，會(huì)不會(huì)傳染到一水之隔的深圳？

    1、香港房?jī)r(jià)全球最難負(fù)擔(dān)

    “我常常開玩笑，買了房，卻賣掉了兩個(gè)人30年的青春。”這是一個(gè)“港漂”在近日一篇微信文章中對(duì)于在香港買房的感嘆。

    香港房?jī)r(jià)冠絕亞洲各大城市，香港城市空間小、樓價(jià)高、房租貴，眾人皆知。

    在香港，平均房?jī)r(jià)達(dá)10萬港幣一平米，一些區(qū)位較好的房子更是達(dá)到每平方米20萬港元。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅超過一半的使用面積小于50平方米，香港人均居住面積只有約16平方米，100平方米以上的房子都算豪宅。

    香港南豐集團(tuán)行政總裁、原香港財(cái)政司司長(zhǎng)梁錦松曾在2015年博鰲論壇上表示，香港現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，是平均工資水平的16倍，全球最高，美國也才3.5倍。如果房?jī)r(jià)沒有和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和結(jié)構(gòu)配合起來，會(huì)出大問題。

    本周一，美國物業(yè)顧問公司Demographia發(fā)布最新的《國際住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查》報(bào)告顯示，截至去年第三季度，香港房?jī)r(jià)中值是家庭平均稅前收入的19倍，創(chuàng)下12年以來的新高，連續(xù)第六年蟬聯(lián)全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市。

    在這份報(bào)告中，排名前十的城市依次為香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、墨爾本、圣何塞、舊金山、倫敦、圣迭戈與洛杉磯。不過，這項(xiàng)調(diào)查不涉及中國內(nèi)地城市。

    受惠于低房貸利率、房屋供應(yīng)短缺以及大陸買家涌入，香港房?jī)r(jià)居高不下。中信證券研報(bào)指出，從2008年到現(xiàn)在，香港的私人住宅租金指數(shù)從113上升到了174，而私人住宅售價(jià)指數(shù)則從123 上升到了300 以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1998 年危機(jī)前的水平。

    2、香港房?jī)r(jià)下跌30%可能性較小

    去年，一路高歌猛進(jìn)的香港樓市轉(zhuǎn)為頹勢(shì)，2015第四季度香港房?jī)r(jià)下跌7.5%，私人住宅價(jià)格指數(shù)回落到300以下。

    去年底，交銀國際預(yù)計(jì)，2016年香港樓市將繼續(xù)出現(xiàn)超額供應(yīng)，有超過16000個(gè)私人住宅單位交付，租金將同比下跌10%，進(jìn)而在未來三個(gè)月驅(qū)使房?jī)r(jià)續(xù)跌多達(dá)15%，若恰逢加息，到2016年底跌幅總共可達(dá)30%。

    香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》綜合50位地產(chǎn)界專家意見報(bào)道稱，有18位預(yù)計(jì)樓市平穩(wěn)；有17位看跌，當(dāng)中以地產(chǎn)代理行、測(cè)量師行及投資者為主；最后15位則認(rèn)為樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)上下波動(dòng)，并預(yù)計(jì)樓價(jià)波幅在1成以內(nèi)。

    香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，展望今年香港樓市，根據(jù)官方及市場(chǎng)預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、失業(yè)率、私樓落成量、按揭利率及租金回報(bào)率5個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)，反映樓市情況將較去年進(jìn)一步惡化，加大房?jī)r(jià)調(diào)整壓力。

    “香港樓市去年下半年開始進(jìn)入了下行通道，但下跌30%可能有些夸張。”深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪時(shí)表示，“香港的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還保持著一定的規(guī)模，除非是經(jīng)濟(jì)大幅下滑，失業(yè)率上升，使其方方面面受到影響，房?jī)r(jià)才可能跌30%。”

    3、暴漲的深圳房?jī)r(jià)會(huì)受到影響嗎？

    曾經(jīng)，香港的房?jī)r(jià)是深圳的數(shù)倍；如今，深圳已經(jīng)快追平了香港。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年12月，深圳新建商品住宅價(jià)格按月比增長(zhǎng)3.2%，按年比增長(zhǎng)高達(dá)47.5%；二手房?jī)r(jià)格按月比增長(zhǎng)3.3%，按年比增長(zhǎng)高達(dá)42.6%。

    深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，去年11月深圳一手住宅價(jià)格為44761元/平方米，其中南山房?jī)r(jià)突破7萬元/平方米，成為全市房?jī)r(jià)漲幅最大的區(qū)。鏈家報(bào)告顯示，南山區(qū)二手房均價(jià)達(dá)到了57281元/平方米，而南山的各個(gè)區(qū)域中，前海更是各路投資客追捧的對(duì)象。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為，香港樓市下跌的趨勢(shì)會(huì)傳導(dǎo)至深圳。王峰則認(rèn)為，雖然香港樓市進(jìn)入了下行通道，但由于基礎(chǔ)不同，香港樓市下跌不會(huì)影響到深圳。

    首先，深圳是全國經(jīng)濟(jì)中心城市，人口在不斷的進(jìn)入，從供求關(guān)系來看，深圳比香港的供應(yīng)更加緊張；

    其次，深圳的經(jīng)濟(jì)一直保持著很好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，城市競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)；深圳目前創(chuàng)業(yè)企業(yè)活躍，帶來了很強(qiáng)的購買力，對(duì)樓價(jià)構(gòu)成強(qiáng)力支撐。

    再次，還有深圳的城市規(guī)劃，刺激了市場(chǎng)預(yù)期。加之深圳的資本市場(chǎng)比較活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較容易吸引投資和投機(jī)資金。

    “2016年深圳的房?jī)r(jià)會(huì)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)2015年這樣的大幅上漲。”王峰最后補(bǔ)充道。

    回顧：房?jī)r(jià)將再漲7%? 2016中國樓市八大預(yù)測(cè)

    （來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，綜合新華網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)）

    步入2016年，各地樓市普遍看漲。在成交量上揚(yáng)的同時(shí)，價(jià)格也受到影響。

    據(jù)日前發(fā)布的《2015-2016年度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》指出，預(yù)計(jì)2016年全國商品房成交均價(jià)繼續(xù)上升，全年增幅為7%左右。主要原因包括，隨著財(cái)稅、貨幣信貸和樓市政策環(huán)境的進(jìn)一步寬松，商品房成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，多數(shù)城市庫存壓力減小，供求關(guān)系改善有利于房?jī)r(jià)上漲；二是價(jià)格變化滯后于成交量，2016年成交量增速放緩，價(jià)格漲幅將基本持平，將高于成交量增速等。

    今年以來，市場(chǎng)上關(guān)于樓市的大勢(shì)研判與猜想層出不窮，小編進(jìn)行梳理后總結(jié)出了8點(diǎn)共識(shí)，它們將是今年的大概率事件：

    1、2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)分化預(yù)計(jì)2016年樓市供應(yīng)整體偏緊， 在市場(chǎng)和政策利好刺激下，一線城市地高量穩(wěn)，房企偏愛一線不變將繼續(xù)促使一線量?jī)r(jià)繼續(xù)向上；但是對(duì)于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不強(qiáng)的三四線城市，房?jī)r(jià)上漲乏力，甚至面臨高庫存、較大銷售壓力時(shí)，存在降價(jià)走量，以期減少庫存、回籠資金的可能，各線城市之間市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。

    2、2016年樓市政策走向預(yù)測(cè)樂觀積極從樓市政策基調(diào)來看，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，為消除高庫存壓力，2016年可能會(huì)出臺(tái)更多的刺激性政策。例如，限購有條件松綁、首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、公積金貸款政策進(jìn)一步放松、降息降準(zhǔn)……無論是組合拳還是單獨(dú)重拳，2016年都有成為新的購房機(jī)會(huì)年的可能。

    3、2016年全國土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件去庫存主基調(diào)下，土地供應(yīng)量收緊，城市熱度分化加劇，熱點(diǎn)城市地價(jià)繼續(xù)上升，開發(fā)商多采取聯(lián)合拿地策略。且全國城市商品房庫存一直處于供遠(yuǎn)大于求的失衡狀態(tài)，一線城市進(jìn)入存量房時(shí)代、三四線城市存在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹(jǐn)慎的拿地策略，以致全國土地市場(chǎng)成交量連續(xù)兩年低位徘徊，這一現(xiàn)象在2016年這一狀況也不會(huì)有太大改觀。

    4、2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)最大的宏觀背景叫增速換擋和結(jié)構(gòu)調(diào)整；樓市主基調(diào)要著力去庫存；貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或?qū)⒅鸩讲饺胝{(diào)整期；房市向上，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻向下；地價(jià)大漲，土地成交量卻急縮……變數(shù)太多，雜糅在一起，預(yù)計(jì)給2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的波動(dòng)也比較大。

    5、2016年市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)改變，2016年政策著力推動(dòng)“鼓勵(lì)農(nóng)民購房”，釋放更多的剛性需求。雖然三四城市實(shí)施效果并不理想，但從去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議態(tài)度來看，2016年政府會(huì)再接再厲通過新型城鎮(zhèn)化等各項(xiàng)政策助力三四線城市去庫存，增強(qiáng)樓市信心。基于此，2016年國內(nèi)商品住宅市場(chǎng)將向小戶型偏移。

    6、2016年一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能放開限購、限貸如果一線城市放開限購、限貸，會(huì)迅速吸引大量資金流入，對(duì)于二線、三線、四線城市來說，這是一場(chǎng)災(zāi)難。或許3、5年之后一線城市具備條件放開限購、限貸，但不是2016年，也不是2017年。

    7、2016年一線城市房?jī)r(jià)以二手房?jī)r(jià)格為風(fēng)向標(biāo)跡象更加凸顯進(jìn)入存量房時(shí)代，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)權(quán)發(fā)生了明顯變化。2016年，土地供應(yīng)量收緊，土地成交量減少，新房供應(yīng)量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價(jià)權(quán)掌握在賣方市場(chǎng)的存量房時(shí)代，一線城市房?jī)r(jià)以二手房?jī)r(jià)格為風(fēng)向標(biāo)跡象將更加凸顯。

    8、2016年房企多維度經(jīng)營變革的時(shí)代到來房地產(chǎn)市場(chǎng)由“產(chǎn)品導(dǎo)向型”發(fā)展為“客戶導(dǎo)向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當(dāng)降價(jià)提議，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)……2016年房企將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，強(qiáng)者生存，房企多維度經(jīng)營變革在即。