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香港樓市泡沫正在破滅，隔壁的深圳會怎樣？

點擊：2638  作者：肖樂    來源：每日經(jīng)濟新聞  發(fā)布時間:2016-01-30 09:48:50

 

 

【編者按】眾人皆知，香港房價冠絕亞洲各大城市，城市空間小、樓價高、房租貴。曾經(jīng)，香港的房價是深圳的數(shù)倍；如今，深圳已經(jīng)快追平了香港。

 

    一條深圳河，河南邊的香港房地產(chǎn)泡沫正在破滅；河北邊的深圳房價在2015年暴漲47.5%，新房甚至邁入“5萬大關”。香港樓市的寒意，會不會傳染到一水之隔的深圳？

 

    1、香港房價全球最難負擔

 

    “我常常開玩笑，買了房，卻賣掉了兩個人30年的青春。”這是一個“港漂”在近日一篇微信文章中對于在香港買房的感嘆。

 

    香港房價冠絕亞洲各大城市，香港城市空間小、樓價高、房租貴，眾人皆知。

 

    在香港，平均房價達10萬港幣一平米，一些區(qū)位較好的房子更是達到每平方米20萬港元。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅超過一半的使用面積小于50平方米，香港人均居住面積只有約16平方米，100平方米以上的房子都算豪宅。

 

    香港南豐集團行政總裁、原香港財政司司長梁錦松曾在2015年博鰲論壇上表示，香港現(xiàn)在的房價，是平均工資水平的16倍，全球最高，美國也才3.5倍。如果房價沒有和經(jīng)濟發(fā)展的速度和結構配合起來，會出大問題。

 

    本周一，美國物業(yè)顧問公司Demographia發(fā)布最新的《國際住房可負擔性調(diào)查》報告顯示，截至去年第三季度，香港房價中值是家庭平均稅前收入的19倍，創(chuàng)下12年以來的新高，連續(xù)第六年蟬聯(lián)全球房價最難負擔的城市。

 

    在這份報告中，排名前十的城市依次為香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、墨爾本、圣何塞、舊金山、倫敦、圣迭戈與洛杉磯。不過，這項調(diào)查不涉及中國內(nèi)地城市。

 

    受惠于低房貸利率、房屋供應短缺以及大陸買家涌入，香港房價居高不下。中信證券研報指出，從2008年到現(xiàn)在，香港的私人住宅租金指數(shù)從113上升到了174，而私人住宅售價指數(shù)則從123 上升到了300 以上，遠遠超過1998 年危機前的水平。

 

 

    2、香港房價下跌30%可能性較小

 

    去年，一路高歌猛進的香港樓市轉為頹勢，2015第四季度香港房價下跌7.5%，私人住宅價格指數(shù)回落到300以下。

 

    去年底，交銀國際預計，2016年香港樓市將繼續(xù)出現(xiàn)超額供應，有超過16000個私人住宅單位交付，租金將同比下跌10%，進而在未來三個月驅使房價續(xù)跌多達15%，若恰逢加息，到2016年底跌幅總共可達30%。

 

    香港《經(jīng)濟日報》綜合50位地產(chǎn)界專家意見報道稱，有18位預計樓市平穩(wěn)；有17位看跌，當中以地產(chǎn)代理行、測量師行及投資者為主；最后15位則認為樓價會出現(xiàn)上下波動，并預計樓價波幅在1成以內(nèi)。

 

    香港《經(jīng)濟日報》報道稱，展望今年香港樓市，根據(jù)官方及市場預測的經(jīng)濟增長、失業(yè)率、私樓落成量、按揭利率及租金回報率5個關鍵數(shù)據(jù)，反映樓市情況將較去年進一步惡化，加大房價調(diào)整壓力。

 

    “香港樓市去年下半年開始進入了下行通道，但下跌30%可能有些夸張。”深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰在接受《每日經(jīng)濟新聞》（微信號：nbdnews）記者采訪時表示，“香港的經(jīng)濟增長還保持著一定的規(guī)模，除非是經(jīng)濟大幅下滑，失業(yè)率上升，使其方方面面受到影響，房價才可能跌30%。”

 

    3、暴漲的深圳房價會受到影響嗎？

 

    曾經(jīng)，香港的房價是深圳的數(shù)倍；如今，深圳已經(jīng)快追平了香港。

 

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年12月，深圳新建商品住宅價格按月比增長3.2%，按年比增長高達47.5%；二手房價格按月比增長3.3%，按年比增長高達42.6%。

 

 

    深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，去年11月深圳一手住宅價格為44761元/平方米，其中南山房價突破7萬元/平方米，成為全市房價漲幅最大的區(qū)。鏈家報告顯示，南山區(qū)二手房均價達到了57281元/平方米，而南山的各個區(qū)域中，前海更是各路投資客追捧的對象。

 

    有觀點認為，香港樓市下跌的趨勢會傳導至深圳。王峰則認為，雖然香港樓市進入了下行通道，但由于基礎不同，香港樓市下跌不會影響到深圳。

 

    首先，深圳是全國經(jīng)濟中心城市，人口在不斷的進入，從供求關系來看，深圳比香港的供應更加緊張；

 

    其次，深圳的經(jīng)濟一直保持著很好的增長勢頭，城市競爭力非常強；深圳目前創(chuàng)業(yè)企業(yè)活躍，帶來了很強的購買力，對樓價構成強力支撐。

 

    再次，還有深圳的城市規(guī)劃，刺激了市場預期。加之深圳的資本市場比較活躍，房地產(chǎn)市場比較容易吸引投資和投機資金。

 

    “2016年深圳的房價會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)2015年這樣的大幅上漲。”王峰最后補充道。

 

    回顧：房價將再漲7%? 2016中國樓市八大預測

 

    （來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)，綜合新華網(wǎng)、第一財經(jīng)網(wǎng)）

 

    步入2016年，各地樓市普遍看漲。在成交量上揚的同時，價格也受到影響。

 

    據(jù)日前發(fā)布的《2015-2016年度全國房地產(chǎn)市場報告》指出，預計2016年全國商品房成交均價繼續(xù)上升，全年增幅為7%左右。主要原因包括，隨著財稅、貨幣信貸和樓市政策環(huán)境的進一步寬松，商品房成交量穩(wěn)步增長，多數(shù)城市庫存壓力減小，供求關系改善有利于房價上漲；二是價格變化滯后于成交量，2016年成交量增速放緩，價格漲幅將基本持平，將高于成交量增速等。

 

    今年以來，市場上關于樓市的大勢研判與猜想層出不窮，小編進行梳理后總結出了8點共識，它們將是今年的大概率事件：

 

    1、2016年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)分化預計2016年樓市供應整體偏緊， 在市場和政策利好刺激下，一線城市地高量穩(wěn)，房企偏愛一線不變將繼續(xù)促使一線量價繼續(xù)向上；但是對于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不強的三四線城市，房價上漲乏力，甚至面臨高庫存、較大銷售壓力時，存在降價走量，以期減少庫存、回籠資金的可能，各線城市之間市場分化進一步加劇。

 

    2、2016年樓市政策走向預測樂觀積極從樓市政策基調(diào)來看，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，為消除高庫存壓力，2016年可能會出臺更多的刺激性政策。例如，限購有條件松綁、首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅費、公積金貸款政策進一步放松、降息降準……無論是組合拳還是單獨重拳，2016年都有成為新的購房機會年的可能。

 

    3、2016年全國土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件去庫存主基調(diào)下，土地供應量收緊，城市熱度分化加劇，熱點城市地價繼續(xù)上升，開發(fā)商多采取聯(lián)合拿地策略。且全國城市商品房庫存一直處于供遠大于求的失衡狀態(tài)，一線城市進入存量房時代、三四線城市存在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹慎的拿地策略，以致全國土地市場成交量連續(xù)兩年低位徘徊，這一現(xiàn)象在2016年這一狀況也不會有太大改觀。

 

    4、2016年房地產(chǎn)市場波動較大當前中國經(jīng)濟最大的宏觀背景叫增速換擋和結構調(diào)整；樓市主基調(diào)要著力去庫存；貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或將逐步步入調(diào)整期；房市向上，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻向下；地價大漲，土地成交量卻急縮……變數(shù)太多，雜糅在一起，預計給2016年房地產(chǎn)市場帶來的波動也比較大。

 

    5、2016年市場的需求結構改變，2016年政策著力推動“鼓勵農(nóng)民購房”，釋放更多的剛性需求。雖然三四城市實施效果并不理想，但從去年末中央經(jīng)濟工作會議態(tài)度來看，2016年政府會再接再厲通過新型城鎮(zhèn)化等各項政策助力三四線城市去庫存，增強樓市信心。基于此，2016年國內(nèi)商品住宅市場將向小戶型偏移。

 

    6、2016年一線城市房地產(chǎn)市場不太可能放開限購、限貸如果一線城市放開限購、限貸，會迅速吸引大量資金流入，對于二線、三線、四線城市來說，這是一場災難。或許3、5年之后一線城市具備條件放開限購、限貸，但不是2016年，也不是2017年。

 

    7、2016年一線城市房價以二手房價格為風向標跡象更加凸顯進入存量房時代，一線城市房地產(chǎn)市場定價權發(fā)生了明顯變化。2016年，土地供應量收緊，土地成交量減少，新房供應量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價權掌握在賣方市場的存量房時代，一線城市房價以二手房價格為風向標跡象將更加凸顯。

 

    8、2016年房企多維度經(jīng)營變革的時代到來房地產(chǎn)市場由“產(chǎn)品導向型”發(fā)展為“客戶導向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當降價提議，轉型進入深水區(qū)……2016年房企將面臨更加復雜的環(huán)境，強者生存，房企多維度經(jīng)營變革在即。