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          據(jù)鳳凰財經(jīng)11月16日報道，如果說2015年的A股牽動了億萬股民的心，2016年的樓市成了真正的“國民話題”。從廟堂之高到江湖之遠，從皇城根下到四線小城，從億萬富豪到待業(yè)青年，都對樓市有最樸素的思考：現(xiàn)在該出手買房嗎？房價還會繼續(xù)漲嗎？不買房去投資啥？

飛漲的房價與不斷出臺的調(diào)控政策，讓樓市更加迷霧重重、前景不明。房價不曾停下飛漲的腳步，北、上、深房價進入“10萬”時代，北京近四成房價超500萬。十一期間20多個城市密集出臺樓市調(diào)控政策，嚴控房價。強壓之下，房價能否回歸理性？還是“走向叛逆”越壓越漲？

帶著對樓市的思考，鳳凰財經(jīng)專訪了中國人民大學副校長吳曉求，話題一路從樓市聊到人民幣。這位知名學者、政府智囊談了他眼中的樓市謎題，也提供了解決方案。

人民大學副校長吳曉求

中國樓市政策可以向溫哥華學習

我們的采訪從“風口浪尖”的房價開始。“我是個金融學者，我以前不研究房價。后來發(fā)現(xiàn)在中國房地產(chǎn)不僅僅是消費品了，它通過杠桿已經(jīng)變成一個金融產(chǎn)品，所以就不得不去研究它了。”吳曉求笑言。的確，樓市對中國的經(jīng)濟學者來說是一個避不開的話題。

吳曉求認為，中國樓市暴漲背后有四個因素：貨幣超發(fā)、土地制度、樓市政策、金融體系。在鳳凰財經(jīng)的采訪中，他主要聚焦在后兩個因素。

“中國對房地產(chǎn)的政策存在一些問題，比如說我們一出臺（政策），就是通過政府的有形的手去控制它，限制它消費，這個實際上不好。”采訪一開始，他就對樓市調(diào)控提出了異議，認為20多個城市的密集調(diào)控有不妥之處。

如果宏觀調(diào)控不好，又該如何解決高房價的難題？吳曉求認為，可以向溫哥華學習。“加拿大的溫哥華市，它也沒有什么（調(diào)控）動作，它就把稅加大了，價格自然就會下來。”

最近一兩年，大量海外熱錢流入溫哥華樓市。中國買家去年買走了溫哥華三分之一的房子，當?shù)胤績r一個月內(nèi)暴漲30%。今年8月，溫哥華出臺史上最嚴厲樓市政策，對海外購房者征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，稅率較此前翻了近8倍。加稅政策出臺后，溫哥華房價一月內(nèi)下跌近20%，學區(qū)房銷售額下跌94%。

無獨有偶，香港也步上溫哥華后塵，用“加稅”的方式狠控樓市。11月4日，香港政府決定提高住宅印花稅至交易額的15%，嚴防樓市泡沫風險。

溫哥華和香港都把“加稅”作為調(diào)控樓市的手段，吳曉求認為這種方法比單純限購更合適，因為“稅率提高后，投資者比較成本收益，發(fā)現(xiàn)成本高風險大，馬上就不買了，價格自然就下來了。”

加稅政策能否適用于北上深等長得最猛的中國大陸城市？他表示很難，因為中央政府和地方政府的關(guān)系。

“地方政府內(nèi)心里面不想降低房價”

順著溫哥華加稅的話題，筆者拋出下一個問題：“所以，您認為地方政府要向溫哥華市學習？”

吳曉求的回答非常犀利：“他（地方政府）內(nèi)心里面不想降低（房價），他想維持一個高價，只是中央政府給出決策，他又不得不執(zhí)行這樣一個政策。所以我覺得只要采取那個政策（溫哥華的加稅政策），（房價）就下來了，回到一個完全理性的水平。現(xiàn)在（房價）是不太理性的。”

“高房價是沒有意義的”

對于中國房價下降，有海外機構(gòu)擔心，一旦樓市泡沫破滅，會引起資本逃離，給中國經(jīng)濟帶來風險。對于這些機構(gòu)觀點，吳曉求并不認同：“房價下降對經(jīng)濟會有一些影響，但我認為這個影響是健康的。也需要擠一擠泡沫了。”

對于高房價，吳曉求的態(tài)度非常堅決：“我不知道房價有什么意義？同樣一個東西，明明是一百萬偏偏要搞到五百萬，是不是啊？而且它成本可能50萬，到底有什么意義嗎？沒有意義的。”

他強調(diào)經(jīng)濟發(fā)展要遵守市場規(guī)律，不要人為追求一些泡沫的虛漲，“沒有意義”。“就像我們過去有些年為了應對經(jīng)濟下滑，做了大量僵尸企業(yè)，或者僵尸存量的這些投資，這些投資為當年的經(jīng)濟增長都做了很大的貢獻。但是從今天看，它完全是沒有意義的。”

“現(xiàn)在不要進入樓市”

現(xiàn)在該買房嗎？吳曉求的態(tài)度非常堅決：“現(xiàn)在不要進入樓市。”

他背后的邏輯是房價已經(jīng)在如此高位，不會繼續(xù)大幅度的漲下去。“拿我們的人均GDP和收入水平比較，要是真到了單價20萬/平米還讓人活不活？要讓年輕人充滿希望的生活下去。”

“但是現(xiàn)在言論說北上深的房價正在’香港化’？”筆者質(zhì)疑道。

“這不現(xiàn)實，中國的土地這么多。”

我們要避免犯俄羅斯的錯誤

除了樓市，人民幣匯率也是今年備受關(guān)注的大事。而社會上也出現(xiàn)不少聲音，人民幣與房價孰輕孰重？該保誰棄誰？對于這類討論，吳曉求直言：“這種政策組合非常糟糕。”

“應該維持人民幣匯率的相對穩(wěn)定，讓房價至少不上漲，甚至要略有下降，我認為這種政策組合是比較好的。”他補充道。

自2000年以來，俄羅斯采取了棄匯率保房價的手段，造成了2014年時大量資本外逃，讓俄羅斯經(jīng)濟一蹶不振。

“所以（這種政策組合）會帶來毀滅性影響，這個肯定是錯誤的。”吳曉求如此點評。他提醒：我們要避免犯俄羅斯的錯誤。

“從房子到襪子，中國資產(chǎn)價格高得離譜”

最近兩個月來，人民幣的走勢可以用“跌跌不休”來形容。10月1日人民幣加入SDR后，連續(xù)7天調(diào)低中間價，在岸人民幣連續(xù)跌破6.7、6.8兩大“鐵底”，最緊更是兩天內(nèi)連破6.84、6.85、6.86。

吳曉求認為人民幣接連貶值是“釋放壓力”的動作，背后更核心的原因是“中國資產(chǎn)價格高得離譜。”

他表示，無論從哪個角度看，無論是中國經(jīng)濟的基本面，還是貨幣供應規(guī)模，還是存量規(guī)模，還是國內(nèi)資產(chǎn)價格，甚至包括大多數(shù)消費品價格，和美國相比較的話，中國的價格都是比較高的。

“（中國的）資產(chǎn)價格，就拿房地產(chǎn)來說，高得是完全離譜了，這樣離譜人們可以套利的。如果我們是一個理性的消費者，賣掉一套（國內(nèi)的）的房子，在加拿大、美國買一個非常好的房子，價格可能只是北京房價的一半。”

大到房子，小到襪子，他認為同等水平比較，中國的太貴了。他幽默的指著自己的襪子說：“我現(xiàn)在出國，都到國外去買襪子，它（國外）的襪子非常好，但是比我們便宜很多。它（國外）的襯衣非常好，而且是著名的品牌，只有我們價格的1/3了，甚至1/4。”

如此高的資產(chǎn)價格，如此大的價格差距，“你說它（人民幣）有沒有貶值的壓力？大家都去（國外）買東西了。”

“人民幣沒有底”

人民幣貶值速度迅猛，連續(xù)打破6.7和6.8兩個底，但吳曉求認為人民幣不足為懼，因為主要是兌美元貶值，兌其他貨幣并沒有貶值，甚至還有所升值。美元最近持續(xù)走強，昨日美元指數(shù)破百，創(chuàng)今年新高。

人民幣對美元跌勢迅猛，跌到哪才是底？“長期來說，人民幣沒有底。我個人認為，7就是我們一個近期的底，而且7以后也不算太大的事情。”

他也提到，人民幣對美元貶值會對中國的出口企業(yè)帶來一定的好處，對中國的經(jīng)濟復蘇帶來一些促進的作用。

談貨幣政策：不必過于擔心貨幣超發(fā)

說起人民幣，離不開貨幣政策。說起中國的貨幣政策，不能不提“貨幣超發(fā)”。中國的貨幣總量，從1990年一直到2011年21年來翻了58倍，同期美國只增加了1.99倍，就是相當于中國的貨幣超發(fā)量遠遠高于美國。據(jù)官方數(shù)據(jù)，中國M2的余額是將近到了97萬億，居世界第一。如此大規(guī)模的貨幣超發(fā)（印鈔）是否會造成通貨膨脹、錢不值錢？貨幣政策存在哪些隱患？

對此，吳曉求認為不需要擔心，“中國的貨幣政策還是挺好的”。他認為，貨幣超發(fā)和中國此前20多年的“出口導向型”經(jīng)濟又很大關(guān)系，中國通過出口和外商直接投資（FDI）的方式吸納了大量外匯儲備。同時，中國的貨幣制度中結(jié)售匯是重要的一環(huán)，在發(fā)行的貨幣里面外匯占款還是非常大。“我們的外匯儲備規(guī)模高達3.4萬億美元（編者注：10月份外匯儲備為3.12萬億），乘以6.7有多大，光這一塊就有25萬億左右。這還只是基礎(chǔ)貨幣，還沒有算乘數(shù)。”

吳曉求也提到廣義貨幣（M2）中有部分并沒有出在流通中，他笑道“之前查處的發(fā)改委貪官家中搜出2億現(xiàn)金，這些錢并不在流通之中。因為貪官們也不敢用自己的名字去存錢，人家說你明顯超過你的收入，也不能買股票，憑什么你工資一個月就一萬多塊錢，你實際怎么有一個億，或者一千萬，所以他就只能放在家里面。但是這些沉淀的錢對整個的價格體系不會帶來影響，無論是資產(chǎn)價格還是消費價格。”

吳曉求指出，中國的貨幣規(guī)模不斷上漲，這些上漲要么讓物價上漲，形成通貨膨脹的壓力，要么流向金融市場，包括股市和銀行間市場。中國物價這幾年的上漲速度并不快，大量存量貨幣砸向了金融市場，包括股市和銀行間市場。

現(xiàn)在該買啥？股市？人民幣？

中國投資者一直面臨著投資渠道有限的難題，如今人民幣接連貶值，樓市高企，股市乏力，這種情況該如何做資產(chǎn)配置？

吳曉求認為現(xiàn)在有兩個渠道相對安全：一個是海外以美元計價的資產(chǎn)，另一個是A股。

他表示A股如今處于低位，進行一些股票組合的投資也不錯。但他也提醒：“A股還處于消化2015年危機的過程，還需要相當長時期來消化那種陰影。近期很難有非常好的發(fā)展。”

話題從樓市到人民幣，從貨幣政策到資產(chǎn)配置，這位中國知名學者在45分鐘的采訪中為中國經(jīng)濟“問診把脈”，提供了他的解藥。“百花齊放百家爭鳴”，他的見解獨到，也只是“一家之言”，但的確為我們提供了一個看待樓市、人民幣的新角度。