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　　這兩天一個(gè)危險(xiǎn)的恐怖分子出現(xiàn)在各大財(cái)經(jīng)媒體，他的名字叫做房抵貸，據(jù)財(cái)新網(wǎng)消息，至少包括農(nóng)行、建行、民生、中信等多家銀行均推出了“房抵貸”產(chǎn)品，額度大部分在300萬(wàn)，有的銀行甚至沒(méi)有上限。

　　什么是房抵貸，就是把你的房子抵押了，然后向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)用途的人民幣貸款。這其實(shí)不是什么新鮮事，很早銀行就已經(jīng)這么干了，有的甚至一抵二抵都能做，而利率要高30%，銀行一直認(rèn)為，房子是最安全的風(fēng)控手段，拿著房子再給一定的折價(jià)，比如1000萬(wàn)的一線城市房子打個(gè)7折，給你700萬(wàn)貸款，有30%的安全邊際，小地方的房子5折抵押，跌一半也不怕。所以銀行干起這個(gè)事來(lái)就越來(lái)越?jīng)]底線，一些城商行更加激進(jìn)，甚至不給房抵貸設(shè)置上限。那意思你想貸多少都行，只要有足夠的抵押物就可以。

　　這么操作有問(wèn)題嗎？當(dāng)然有，因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值已經(jīng)嚴(yán)重泡沫化，也就是說(shuō)房子早就已經(jīng)不值這么多錢(qián)了。而聰明人太多，也都在鉆各種各樣金融的空子，有的房產(chǎn)中介告訴客戶，你把合同價(jià)格做高，700萬(wàn)的房子，你做到1000萬(wàn)，在通過(guò)關(guān)系花錢(qián)（通常是銀行的信貸員合謀）把評(píng)估價(jià)搞上去，這樣你原來(lái)能貸款490萬(wàn)，自己要先出210萬(wàn)，現(xiàn)在價(jià)格到1000萬(wàn)了，你直接就能貸款700萬(wàn)。所以相當(dāng)于0首付了，然后你把原來(lái)的210萬(wàn)拿來(lái)每月還貸款，3年內(nèi)房?jī)r(jià)漲了，你把房子一賣(mài)，就能狠狠的賺一筆。還美其名曰這是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利！

　　有人問(wèn)了，銀行傻嗎？跟著中介這么干？銀行當(dāng)然不傻，只是銀行有漏洞，信貸員也跟中介一樣，是放一筆貸款賺一筆錢(qián)。所以他們極力在促成每一筆貸款的發(fā)放，以至于他們會(huì)幫助客戶包裝，蒙混過(guò)銀行風(fēng)控這道關(guān)。風(fēng)控很少去實(shí)地考察，更多是在辦公室看材料，這就給包裝帶來(lái)了極大的空間。而中介和開(kāi)發(fā)商當(dāng)然樂(lè)于做高房?jī)r(jià)，因?yàn)檫@樣他們的傭金也會(huì)提升，而銀行的風(fēng)控也是如此，既然手續(xù)齊全，又有房子這么優(yōu)質(zhì)的抵押物在這，自然也是一個(gè)章就蓋下去了。炒房客自然就更美了，因?yàn)樗换?00萬(wàn)，就買(mǎi)了一個(gè)標(biāo)價(jià)已經(jīng)1000萬(wàn)的房子。賬面價(jià)值已經(jīng)上漲了50%，所以，你看看，整個(gè)房抵貸的鏈條上，沒(méi)有一個(gè)是輸家，而不明真相的吃瓜群眾，打開(kāi)房產(chǎn)網(wǎng)站腸子都悔青了，剛看好的700萬(wàn)的房產(chǎn)，尼瑪怎么沒(méi)幾天就漲到1000萬(wàn)了！竟然還成交賣(mài)出去了，感覺(jué)身體心靈都被掏空，錯(cuò)過(guò)了好幾個(gè)億。

　　你炒一筆我炒一筆，在開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介、信貸員的共同努力下，在銀行風(fēng)控的懶惰下，房抵債的最大風(fēng)險(xiǎn)在于，根本不清楚這是個(gè)多大的雷，不知道這個(gè)資金杠桿已經(jīng)放了多大。比如700萬(wàn)的房子，按照1000萬(wàn)抵押，放大了50%，但你能說(shuō)700萬(wàn)就是真實(shí)估值嗎？很有可能這個(gè)700萬(wàn)也是通過(guò)這種手段炒起來(lái)的，真實(shí)估值也許只有500萬(wàn)，那么也就是說(shuō)杠桿放大了一倍。又或者經(jīng)過(guò)了10幾年的房地產(chǎn)牛市，特別是08年之后的暴漲，房地產(chǎn)已經(jīng)把杠桿放大了不知道多少倍。

　　搞風(fēng)控的其實(shí)心里都知道，這塊已經(jīng)是天雷滾滾。但由于事不關(guān)己，則高高掛起。反正我是按流程操作，信貸員弄虛作假，關(guān)我屁事！而信貸員則是做一筆生意拿一筆錢(qián)，以后收不收的回來(lái)貸款，那是你風(fēng)控的事，自然也不關(guān)我鳥(niǎo)事。打不了不干了，換一家金融機(jī)構(gòu)而已。至于銀行，他們說(shuō)做過(guò)壓力測(cè)試了，房?jī)r(jià)跌30-40%銀行沒(méi)事，主要是這么算的，房子我打了7折抵押的，所以房?jī)r(jià)跌3-4成，我把房子賣(mài)了自然銀行不受損失。但銀行也天真了，你真以為購(gòu)房人出了3成首付？未必，他們可能一分錢(qián)都沒(méi)掏，可能首付都是東拼西湊的，也可能壓根這個(gè)房子的真實(shí)價(jià)值就是5-7成，只是給你的合同數(shù)字更高而已。

　　嚴(yán)九元：警惕！資本“脫實(shí)向虛”，樓市瘋狂可能只是前奏？ 

　?。▉?lái)源：智谷趨勢(shì)，略有刪改）

　　當(dāng)30年后人們回望這一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)圖景時(shí)，2015年如果留給他們印象最深的是驚心動(dòng)魄的股災(zāi)，那么2016年，眼下正在上演的排山倒海般的“脫實(shí)向虛”財(cái)富征伐運(yùn)動(dòng)必定會(huì)讓他們倍感驚異。

　　對(duì)于一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)各得其所，但現(xiàn)在，大量的資金不流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而歸于虛擬領(lǐng)域。“脫實(shí)向虛”，是談?wù)撝袊?guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀回避不了的字眼。資本因逐利而冒險(xiǎn)，因瘋狂而失序。決策層顯然已意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，手段頻出，正面狙擊。

　　值得警惕的是，現(xiàn)在的“脫實(shí)向虛”發(fā)展到了一個(gè)新階段。錢(qián)流入樓市股市被稱(chēng)為典型的“脫實(shí)向虛”，但現(xiàn)在，即使流入樓市的錢(qián)，也不干房地產(chǎn)的事，而是去炒作資本市場(chǎng)。流向金融領(lǐng)域的錢(qián)，不做主業(yè)，而是傾向于短期炒作。

　　“脫實(shí)向虛”，2016年這場(chǎng)席卷多個(gè)層面的財(cái)富征伐運(yùn)動(dòng)，會(huì)把中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶向何方？這場(chǎng)狙擊戰(zhàn)能否扭轉(zhuǎn)局面？

　　兩個(gè)史無(wú)前例的數(shù)據(jù)：“脫實(shí)向虛”很?chē)?yán)重

　　在改革開(kāi)放三十多年的歷史中，這樣一場(chǎng)“脫實(shí)向虛”的財(cái)富征伐運(yùn)動(dòng)極為罕見(jiàn)。在以前，通過(guò)資本運(yùn)作成為暴發(fā)戶的大有其人，做生意不如炒樓賺錢(qián)早有耳聞，但是，今年接連冒出的幾個(gè)史無(wú)前例的數(shù)據(jù)，顯示出眼下蔚為風(fēng)潮、愈演愈烈的“脫實(shí)向虛”運(yùn)動(dòng)有點(diǎn)不一樣。

　　這里僅舉兩個(gè)數(shù)據(jù)即可說(shuō)明問(wèn)題：

　　1、民間固定資產(chǎn)投資直線下滑

　　民間固定資產(chǎn)投資的“墜崖式下滑”，是今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最令人措手不及的一個(gè)變動(dòng)。原本穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)保持在兩位數(shù)增速的固定資產(chǎn)投資，今年1-7月竟滑落至2.1%，形勢(shì)之被動(dòng)，相當(dāng)少見(jiàn)。

　　（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

　　2、個(gè)人房貸大爆發(fā)

　　“企業(yè)大筆囤錢(qián)，居民拼命買(mǎi)房”，這一景況正與“脫實(shí)向虛”一拍即合，反映在信貸上，則演變?yōu)槿绱嘶蔚臄?shù)據(jù)：7月央行新增人民幣貸款4636億元，其中，住戶部門(mén)新增貸款達(dá)4575億元。要知道，過(guò)去五年每年的新增貸款中，房貸占比均低于40%，企業(yè)貸款才是大頭。

　　（數(shù)據(jù)來(lái)源：央行）

　　要知道，過(guò)去五年每年的新增貸款中，房貸占比均低于40%，企業(yè)貸款才是大頭。只有到了今年7月份，而居民主要用于買(mǎi)房的新增中長(zhǎng)期貸款（絕大部分為房貸）居然覆蓋了幾乎全部新增貸款。

　　（數(shù)據(jù)來(lái)源：央行）

　　也就是說(shuō)，企業(yè)借錢(qián)投資的動(dòng)力消失殆盡，而居民借貸買(mǎi)房的熱情無(wú)比高漲。與其說(shuō)大家買(mǎi)的是房子，不如說(shuō)賭的是樓價(jià)上漲的預(yù)期。樓價(jià)上漲與心理預(yù)期具有自我強(qiáng)化的特異功能，房?jī)r(jià)的雪球越滾越大，泡沫的表面越撐越薄，而實(shí)體產(chǎn)業(yè)則在寒冬中日漸萎縮，一冷一熱，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的失衡昭然若揭。

　　2、新財(cái)富征伐運(yùn)動(dòng)：沖鋒者、突擊者、后援隊(duì)、跟隨者

　　如果把2015年的股災(zāi)視為一場(chǎng)事故的話，那么，眼下的“脫實(shí)向虛”則更像是一場(chǎng)前赴后繼、戰(zhàn)火熊熊的財(cái)富征伐運(yùn)動(dòng)。這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)涉及面極廣，從工薪階層到深藏不露的資本機(jī)構(gòu)，都參與其中，并且在行進(jìn)鋒陣中有不同分工，扮演角色各異?？傮w而言，在這場(chǎng)“脫實(shí)向虛”的行軍大隊(duì)中，我們發(fā)現(xiàn)基本上有四類(lèi)角色：

　　1.沖鋒者：險(xiǎn)資

　　2.突擊者：地產(chǎn)資本

　　3.后援隊(duì)：銀行、信托機(jī)構(gòu)

　　4.跟隨者：普通民眾和中小企業(yè)

　　沖鋒者：保險(xiǎn)資本。起到的是領(lǐng)頭羊的角色，他們沖在最前面，并且必須有所斬獲，才能吸引后來(lái)者加入。目前看來(lái)，這一角色非險(xiǎn)資莫屬。

　　最近一年，資本市場(chǎng)最重大的變化之一，就是1.7萬(wàn)億險(xiǎn)資的入市，他們似乎對(duì)保險(xiǎn)主業(yè)不再感興趣，反而對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的資本冒險(xiǎn)樂(lè)此不疲。險(xiǎn)資目前持有股權(quán)的上市公司股權(quán)高達(dá)723家。險(xiǎn)資頻頻舉牌的背后，是萬(wàn)能險(xiǎn)的泛濫、短貸長(zhǎng)投的賭博，是實(shí)業(yè)遭冷落、金融資產(chǎn)價(jià)格加倍膨脹的異常。險(xiǎn)資進(jìn)進(jìn)出出，在資本股權(quán)市場(chǎng)掀起一陣陣風(fēng)暴，自身市值亦完成一輪脫胎換骨。

　　之所以說(shuō)險(xiǎn)資是這場(chǎng)“脫實(shí)向虛”運(yùn)動(dòng)的急先鋒，不僅因?yàn)殡U(xiǎn)資下手早（2014年就已經(jīng)開(kāi)始局部行動(dòng)，以寶萬(wàn)之爭(zhēng)為標(biāo)志性事件，2015年下半年開(kāi)始開(kāi)啟密集攻勢(shì)），斬獲多，而且險(xiǎn)資的冒險(xiǎn)性格和激進(jìn)策略堪稱(chēng)這場(chǎng)“脫實(shí)向虛”運(yùn)動(dòng)的最佳寫(xiě)照。險(xiǎn)資在資本市場(chǎng)如入無(wú)人之境，把高杠桿游戲玩得爐火純青，他們?nèi)玺~(yú)得水，就是對(duì)“脫實(shí)向虛”運(yùn)動(dòng)的最好號(hào)召。

　　射人先射馬，擒賊先擒王。險(xiǎn)資充當(dāng)急先鋒的角色已經(jīng)引起上層注意。最近保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波撂下一句狠話：

　　“這幾年，少數(shù)公司進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)后，在經(jīng)營(yíng)中漠視行業(yè)規(guī)矩、無(wú)視金融規(guī)律、規(guī)避保險(xiǎn)監(jiān)管，將保險(xiǎn)作為低成本的融資工具，以高風(fēng)險(xiǎn)方式做大業(yè)務(wù)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)迅速膨脹，完全偏離保險(xiǎn)保障的主業(yè)，蛻變成人皆側(cè)目的‘暴發(fā)戶’、‘野蠻人’”。

　　突擊者：地產(chǎn)資本。某種程度上，沖在“脫實(shí)向虛”最前線的隊(duì)伍分為兩路，左翼是以寶能為代表的、財(cái)大氣粗野心不小的險(xiǎn)資，右翼是以恒大代表的地產(chǎn)資本。

　　對(duì)地產(chǎn)大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，大興土木的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，原有的拿地建房模式獨(dú)木難支。于是，轉(zhuǎn)戰(zhàn)資本市場(chǎng)，通過(guò)炒股和并購(gòu)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹，便成了順理成章的選擇。房地產(chǎn)金融化是大勢(shì)所趨，但如今卻異化為房產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相恐后的“脫實(shí)向虛”。

　　當(dāng)下地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)是：“買(mǎi)地不如買(mǎi)公司”。8月份恒大入股萬(wàn)科和今年房地產(chǎn)并購(gòu)案烽煙四起，皆與此有關(guān)。

　　恒大的行動(dòng)頗具代表性，2016年第一季度恒大躋身8家A股上市公司的前十大流通股東，第二季度2家，第三季度3家，季季有斬獲。資本手段高明的許老板，不用競(jìng)拍拿地，也不用苦心建房，但通過(guò)精心收購(gòu)，恒大系已經(jīng)悄然枝繁葉茂。尤其是，通過(guò)今年實(shí)現(xiàn)控股凱城，恒大獲得了近600萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備；拿下廊坊發(fā)展，恒大又獲得巨量的優(yōu)質(zhì)土地，提前坐享京津冀都市圈的未來(lái)紅利。

　　不唯恒大，融創(chuàng)上半年有超過(guò)一半的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備通過(guò)并購(gòu)獲得，綠地將2016年定位“并購(gòu)之年”、中海大手筆并購(gòu)中信，這些跡象在在顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“資產(chǎn)管理”時(shí)代。

　　隨著一線城市土地供應(yīng)量銳減和三四線城市出現(xiàn)驚人庫(kù)存，拿地建房恐不再是房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事，在資本運(yùn)作中坐等市值放大才是眼下讓房企趨之若鶩的最大誘惑。地產(chǎn)資本的注意力從原本主營(yíng)業(yè)務(wù)逐漸轉(zhuǎn)移，近兩年熱衷于炒地皮、搞并購(gòu)，無(wú)疑對(duì)愈演愈烈的“脫實(shí)向虛”起到了推波助瀾的作用。

　　后援軍：金融機(jī)構(gòu)。險(xiǎn)資和大型房企在“脫實(shí)向虛”運(yùn)動(dòng)中充當(dāng)先鋒，他們之所以敢斗膽采取激進(jìn)策略，很大程度上得益于部分銀行、券商等金融機(jī)構(gòu)的資金補(bǔ)給。

　　在寶能?chē)C萬(wàn)科、恒大“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”和各地地王頻現(xiàn)的身后，我們都不難看到高杠桿的存在以及銀行、信托、私募等機(jī)構(gòu)的加持。他們是后援軍。各行各業(yè)都在抱怨賺錢(qián)難，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，把錢(qián)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)等同于低回報(bào)率和高風(fēng)險(xiǎn)，相反，與險(xiǎn)資、地產(chǎn)資本合謀，先知先覺(jué)地參與到“脫實(shí)向虛”財(cái)富征伐運(yùn)動(dòng)中獲取高回報(bào)率，是現(xiàn)實(shí)考量之舉。

　　7月份，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)會(huì)議，警告要“重點(diǎn)嚴(yán)查熱衷當(dāng)通道、做過(guò)橋、加鏈條，資金‘脫實(shí)向虛’的行為。”看來(lái)，這個(gè)后援軍也引起了高層的注意，并采取了適當(dāng)?shù)拇胧?/strong>