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        [摘要]美國的教訓是十分深刻的，日本的前車之鑒更是萬分慘痛的，然而不幸的是，眼下中國寬松的房地產(chǎn)政策和金融創(chuàng)新，把中國房地產(chǎn)泡沫推向隨時破裂的斷崖邊緣。越來越瘋狂的中國房地產(chǎn)泡沫一旦破裂引發(fā)金融危機，中國將面臨什么惡果呢？去年股市改革中高杠桿導致的暴漲暴跌似乎又要在房市改革中重演。

眼下中國瘋狂的房地產(chǎn)泡沫使人不由得聯(lián)系到2008年由美國次貸危機引發(fā)的全球性金融風暴。次貸，一個“金融改革創(chuàng)新”的舉措釋放出驚天動地的能量，但它不是改革紅利，而是一場曠日持久，至今陰魂不散的災難。2005年一個周末的上午，一個做業(yè)余房地產(chǎn)中介的朋友打來電話，說你老婆很幸運，抽到房子了。直到這時我才知道，妻子瞞著我跟幾個朋友一早出去排隊抽簽買房子去了。當年由于寬松的購房貸款政策，美國許多地方房地產(chǎn)熱的程度不比當下的北京上海的火爆程度低，除了限購外，還要排隊抽簽，抽到一個買房子的號就像抽到大獎一樣。朋友報喜的電話以為我會像中了彩票一樣興高采烈，沒想到被我潑了一盆涼水，這么瘋狂時候買房子是福是禍還未可知呢？

1、布什經(jīng)濟學黔驢技窮，靠刺激房地產(chǎn)投機拉動經(jīng)濟，飲鴆止渴

出乎美國人意料的是，無比強大的美軍在阿富汗、伊拉克兩個弱小國家的戰(zhàn)場，揮霍了成千上萬億美元納稅人的錢財，結(jié)果卻是無法速戰(zhàn)速決，進退維谷，像越戰(zhàn)一樣，再次深陷戰(zhàn)爭泥潭。在美國國內(nèi)，灰眉土臉的美國布什行政當局也需要就上任以來經(jīng)濟下滑給國人一個合理的交代。然而，財政窘迫、內(nèi)外交困的美國布什政府靠什么拉動經(jīng)濟是一個大難題，于是房地產(chǎn)泡沫越吹越大應運而生。歷史的經(jīng)驗一再證明，過分地房地產(chǎn)投機是傷害實體經(jīng)濟，遺患長遠的下策，卻短期內(nèi)確實能帶來景氣和虛假的繁榮。民選政府只注重短期效果的特性注定布什會采納這種引鴆止渴的經(jīng)濟政策。

與布什政策相呼應的是，貪婪的華爾街，為了眼前利益，竟然無視顯而易見的巨大金融風險，絞盡腦汁開發(fā)出一個又一個包括次級貸款在內(nèi)的所謂金融創(chuàng)新手段用作撈取不義之財；美國民眾眼看著別人一個個買房發(fā)財，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)眼升值，穩(wěn)賺不賠一夜致富的現(xiàn)象，極大刺激房地產(chǎn)投機心理。就這樣，一個有無數(shù)專家智庫為政府出謀劃策，各種市場經(jīng)濟學理論十分發(fā)達，政府官員素質(zhì)無可置疑的世界頭號強國美國，官、商、民頭腦一起發(fā)熱，一步一步地把房地產(chǎn)泡沫吹到了瘋狂的程度，最終導致2008年席卷全球至今沒有徹底擺脫其消極影響的金融海嘯。

反思美國官、商、民的不理智行為，其中最致命的應該是美國布什政府縱容的所謂“金融改革創(chuàng)新”的零或低首付購房政策，讓無數(shù)人做起無本發(fā)財，不勞而獲的美夢。

美國擁有典型的今朝有酒今朝醉的資本主義文化。通俗地講，美國人錢包里有一塊錢也要想法把它糟蹋掉，否則睡覺都不安心。信用卡和任何可以借到的錢都是可以用作揮霍的來源，因此美國絕大多數(shù)家庭都沒有所謂“隔夜糧”，不欠一屁股帳的個體在美國社會已經(jīng)是優(yōu)秀家庭了。趕上布什經(jīng)濟學家家有房產(chǎn)的新政，沒房也沒積蓄的的家庭，破天荒幸運地接到布什從天上扔下來的大餡餅，零首付，一夜間變成有產(chǎn)階級；有房者，則通過再融資，房產(chǎn)抵押貸款套現(xiàn)一夜間變貴族；房地產(chǎn)企業(yè)、金融業(yè)賬面上更是財源滾滾。百姓手里有了錢，于是市場無比興旺，政府財政收入大漲，一時間美國經(jīng)濟出現(xiàn)皆大歡喜，空前大繁榮的局面。讓人無不贊嘆自由市場經(jīng)濟的美妙，無不佩服市場這只看不見的“黑手”。似乎在英明的總統(tǒng)帶領(lǐng)下，美國人民實現(xiàn)了人人有其房的“美國夢”將近在咫尺，業(yè)績可謂空前絕后，一掃戰(zhàn)場失利的陰霾。

然而，被虛假繁榮沖昏頭腦的美國政府、銀行、和普通百姓看不見的，一場巨大災難正在從天而降。

2、一個不負責任的政府才會出現(xiàn)零首付，次貸“改革”這樣的天下奇聞

零首付是這場災難的禍根，而美國的抵押貸款次貸打包銷售的“金融改革創(chuàng)新”為這場災難雪上加霜。許多窮人月光族，即所謂“窮光”蛋零首付有了房產(chǎn)。而原本的有產(chǎn)者，由于房地產(chǎn)升值后可以到銀行抵押貸款，一夜間非富即貴。比如你當年用10萬美元買的房子，現(xiàn)在一兩年內(nèi)房價長了一倍，你可到銀行做一個再融資，抵押房產(chǎn)，把市價長出的錢貸出來，手頭立刻擁有一筆美國大部分家庭前所未有的巨額現(xiàn)金。不少人家用這筆錢做首付繼續(xù)投資房地產(chǎn)，做發(fā)大財?shù)拿缐?。更多的人家拿出這筆錢去當一回貴族，先把現(xiàn)有的房子高檔裝修一下，買豪車，買奢侈品，出國旅游等等，轉(zhuǎn)眼揮霍一空。好在過個一年半載月，房價又漲了一大截，再融資，再造光，在寬松的貸款政策下，又當一回貴族。今朝有酒今朝醉管他明日喜與憂，是當時紙醉金迷社會的真實寫照。

貸款最終是要還本付息的，你的房子漲了一倍，融資后利息也漲了一倍，工資的大部分還了貸款，日子還怎么過？管不了那么多了，大不了把房子賣了，然而，機關(guān)算盡卻沒有算房價會下跌。丟了工作又如何？

狼終于來了，泡沫終有破裂的那一天，房價漲得快，跌起來更快，2006年起房地產(chǎn)價格在美國許多地區(qū)開始適度下降，再融資變得更加困難。違約與法拍活動在輕松頭期過后急劇增加，反過來加劇房價下跌的速度，產(chǎn)生雪崩效應。在2007年期間，近130萬房地產(chǎn)遭到法拍，比起2006年增長79％。那些住房抵押貸款證券失去了其大部分的價值進而導致次級貸款大量違約，最終造成許多金融機構(gòu)資本大幅下降，雷曼兄弟破產(chǎn)，美國國際集團瀕臨倒閉等，牽連到世界各地緊縮信貸，金融危機開始蔓延到世界的每一個角落。

無產(chǎn)者無畏，面對資不抵債，窮人最好辦，把輕易得來的房子，再輕易扔給銀行，重新回去過無產(chǎn)階級的日子，無產(chǎn)者失去的只是按月還貸的枷鎖；金融風暴襲來，經(jīng)濟不景氣，許多人丟了工作或者降了薪水。還不起貸款，就等于丟了房子，眼瞅著辛辛苦苦積攢下的房產(chǎn)，由于還不起貸款而將會被銀行收回，欲哭無淚。次貸危機導致美國中產(chǎn)階級大幅萎縮；

最倒霉的，也是罪有應得的應該是一夜間充斥了壞賬，自作自受的金融機構(gòu)。然而除了少數(shù)幾個真正破產(chǎn)倒閉，殺雞儆猴外，大部分“大到不能倒”的企業(yè)都受到政府的救助活了下來，許多資本家、銀行和企業(yè)高管甚至拿美國政府救助的錢給自己發(fā)放高額獎金。

在這場人生難得一遇的人為大災難中，實際遭殃的是美國中下層的勞動人民。面對不公的社會現(xiàn)象，和嚴重保護富人利益的社會制度，美國爆發(fā)了曠日持久，席卷全國的“占領(lǐng)華爾街運動”，不少人因此遭受血光之險和牢獄之災，不過最終為最困難的家庭多少掙回一點利益。

3、泡沫破滅后的“悲慘世界”

繼上世紀九十年代日本房地產(chǎn)金融泡沫破滅導致日本“失去20年”，2007年美國房價由于次貸衍生金融創(chuàng)新引發(fā)的大泡沫開始破裂，零首付的有產(chǎn)階級，和已經(jīng)是負資產(chǎn)的中產(chǎn)階級，把房子扔給銀行跑了，銀行出現(xiàn)無數(shù)壞賬，幾百萬房地產(chǎn)遭到法拍。銀行和金融機構(gòu)借款并大量用于投資于住房抵押貸款證券，截至2008年7月17日為止據(jù)報導已虧損了約4350億美元。從此人類歷史記載下一個重要事件: 次貸危機，全稱次級房屋借貸危機（英語：Subprime mortgage crisis），一個嶄新的金融創(chuàng)新改革把美國拖入快速下沉的漩渦，美國國內(nèi)抵押貸款違約和法拍屋急劇增加引發(fā)二戰(zhàn)以來最嚴重的金融危機。

它警示中國那些對所謂頂層設計改革充滿激情，不惜壯士斷腕的改革決策和執(zhí)行部門的官員們，并非改革都有紅利，弄不好釋放出來的是禍國殃民的巨大災難！

這場令世界驚心動魄、刻骨銘心的次貸危機，其來龍去脈通俗地講是，21世紀初開始美國房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，借款人信用不好的也能獲得貸款，催生和助長了房地產(chǎn)泡沫。金融機構(gòu)把錢借給那些能力不足以償清貸款的人，然后把這些住房抵押貸款證券（Mortgage-Backed Security，簡稱MBS）做成金融衍生品，密封打包分割出售給投資者和其他的金融機構(gòu)。評級機構(gòu)不負責任地將這些債券評為AAA級，而買家也以為自己可以透過信用違約掉期等手段規(guī)避風險。在債券層層包裝專賣的情況下，鏈條上的機構(gòu)都低估了風險。這一缺乏誠信的華爾街陽謀，讓美國經(jīng)濟進入有如回光返照般病態(tài)的瘋狂。然而好景不長，2007年美國房價開始下跌的，次級貸款大量違約，那些住房抵押貸款證券失去了其大部分的價值，許多金融機構(gòu)資本大幅下降，虧損，頻臨倒閉，進而對全球各地銀行與金融市場產(chǎn)生了雪崩般的不良后果。次貸危機以2007年4月美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產(chǎn)事件為“標志”，由房地產(chǎn)市場蔓延到信貸市場，許多金融機構(gòu)和他們的國際客戶包括中國政府及金融機構(gòu)購買的美國債券損失慘重，逐步演變?yōu)槿蛐越鹑谖C，成為了21世紀初世界經(jīng)濟大衰退的一個重要部分，引發(fā)了2008年金融海嘯（或稱2008年世界經(jīng)濟危機）。

此次危機首當其沖，罪有應得的是美國，2007年6月到2008年11月間，美國人失去了超過其資產(chǎn)凈值的四分之一。時至2008年11月月初，美國股市標準普爾500指數(shù)，從其2007年的高點下跌了45%。房價從2006年的高峰下跌了20％，期貨市場透露出可能下降30-35％的信號。實際上許多城市的房價最低時都腰斬，下跌到二三十年前的水平。美國住房資產(chǎn)凈值大幅縮水。美國第二大的家庭資產(chǎn)：整體退休資產(chǎn)，減少了22%，無數(shù)辛苦一輩子的退休者，面臨老無所養(yǎng)的窘境。

受危機沖擊最大的莫過于原來的有產(chǎn)階級中省吃儉用，不斷再融資進行房地產(chǎn)投資的中等收入家庭，不僅沒有賺到一分錢，原有的老本也都拿去抵債也許還不夠，有人因此而輕生。華人房地產(chǎn)投機者，大都屬于這一類。不過像政府救助那些大到不能倒的大企業(yè)一樣，那些入不敷出，背著沉重還貸負擔的家庭，挺到很后來，在占領(lǐng)華爾街運動的壓力下，最終得也到政府的一些救助，減免一些貸款負擔。

在這場“金融創(chuàng)新”“萬眾炒房”的大潮中，由于我的保守只買了一套，主要還是為了上班近點，屬于改善性住房投資，而且買得不是最高點，房價最低時跌了40%，現(xiàn)在又漲回來了，物質(zhì)上基本沒有損失。而我的鄰居就沒有那么幸運，祖孫三代，老兩口，一個單親媽媽，一個智障女兒，金融危機后還挺了幾個月，突然有一天搬走了，房子空了幾個月后掛出銀行法拍的牌子，最終當初市價近40萬的房子，銀行拍回來20萬出頭，算不錯的了。因為我們這一片的房子上市較早，后邊晚上市60萬的房子銀行也只能拍回20來萬。

4、美國印了4萬億美鈔，輕松向世界，特別是中國這樣的出口大國轉(zhuǎn)嫁了危機

此次危機暴露美國政府的房貸政策和央行的貨幣管理政策出了大問題，國家層面缺乏有效的監(jiān)管，以及美國房貸公司金融機構(gòu)缺乏自律和行業(yè)缺少最起碼的風險評估，其中備受中國主流經(jīng)濟學家們推崇的，高大上的，所謂“職業(yè)經(jīng)理人制度”更淪為笑柄。非理性貸款屬于自作孽不可活，然而，在這場金融海嘯的沖擊下，美國政府象征性地默認倒閉了幾家銀行和企業(yè)，而那些“大到不能倒”的大銀行與受到?jīng)_擊的大企業(yè)，攸關(guān)國計民生的實體，美國政府不得不動用國庫為貪婪無度的華爾街的愚蠢填窟窿，開展所謂救助計劃。本來美國無論財政還是聯(lián)儲局財力都是有限的，美國政府卻能舉巨額赤字救助美國銀行和工業(yè)企業(yè)，而不會像其它國家一樣引發(fā)惡性通貨膨脹，是因為美國利用美元這個世界壟斷的國際結(jié)算貨幣，神不知鬼不覺地把美國的金融危機轉(zhuǎn)嫁給全世界。也就是說美國政府伙同聯(lián)儲局開動印鈔機，轉(zhuǎn)眼換回全世界的財富為美國政府和金融系統(tǒng)由于貪婪而造成的災難買單。

“讓市場在資源配置中起決定性作用”，如今市場惹出大禍，市場再繼續(xù)配置下去美國就完蛋了，關(guān)鍵時刻還必須由政府來擦屁股，靠強權(quán)政治，拉全世界為美國的貪得無厭和愚蠢墊背。美國政府利用美元作為國際結(jié)算貨幣的壟斷地位，一而在，再而三地瘋狂印制鈔票，美其名曰：量化寬松。美聯(lián)儲的所謂“量化寬松（QE）”計劃，從本質(zhì)來說是貨幣供應量急劇擴大或暴增而非寬松。若第一輪量化寬松計劃6,000億美元（QE1）尚可以稱之為寬松，然后是第二輪QE2，接著就是第三輪QE3，這一計劃所有金額加總超過了4萬億美元，約為原始寬松計劃花費的六倍。美國用這些價值幾分錢的百元美鈔紙張，從世界上，特別是從中國進口大量商品，換回的都是貨真價實的真金白銀，并輕易地把通貨膨脹轉(zhuǎn)嫁到中國。顯而易見，這個世界上只有擁有世界政治軍事霸權(quán)，有金融貨幣壟斷地位的美國可以這樣放肆地印鈔票，轉(zhuǎn)嫁危機救國，甚至出現(xiàn)把印鈔引發(fā)的通貨膨脹都輸出給它國，而自己毫發(fā)無損的怪現(xiàn)象。像次貸危機這樣如此慘重的金融危機如果換成另一個國家，像日本那樣失去二十年已經(jīng)算好的了，其它所有遭受過比這輕得多金融危機的國家，動輒經(jīng)濟都會倒退十年二十年。

2008年中國政府忍辱負重，通過大規(guī)模固定資產(chǎn)投資拉動了全球經(jīng)濟，也極大挽救美國經(jīng)濟，使美國避免了他們最擔心重蹈上世紀30年代大蕭條的覆轍的噩夢。中國政要當年說過一句名言，“救美國就是救中國”，中國在較短時間把美國和世界經(jīng)濟拉出了谷底，可謂功不可沒。然而，美國的快速復蘇，讓中國失去了對房地產(chǎn)泡沫危害的警惕。特別值得深思的是，一旦中國出現(xiàn)次貸危機，中國有美國那樣的美元霸權(quán)自保嗎？在美國重返亞洲，竭盡全力圍堵中國的大環(huán)境下，一旦中國經(jīng)濟上出現(xiàn)問題，美國是會落井下石，還是會“救中國就是救美國”呢？

美國的教訓是十分深刻的，日本的前車之鑒更是萬分慘痛的，一般相信世界上沒有哪個國家還敢重蹈他們的覆轍，然而不幸的是，眼下中國寬松的房地產(chǎn)政策和金融創(chuàng)新，把中國房地產(chǎn)泡沫推向隨時破裂的斷崖邊緣。越來越瘋狂的中國房地產(chǎn)泡沫一旦破裂引發(fā)金融危機，中國將面臨什么惡果呢？似乎當政者只介意改革的紅利，而無視改革的風險。去年股市改革中高杠桿導致的暴漲暴跌似乎又要在房市改革中重演。

5、“無法無天”的房地產(chǎn)金融已經(jīng)把中國金融風險推到了前所未有的危機中

盡管上一輪房價上漲已經(jīng)登峰造極，然而中國以往的房地產(chǎn)泡沫與美國次貸危機還是有本質(zhì)的不同。一直以來中國有相對比較高的首付政策，那就意味著，投資者和貸款方風險共擔，一旦房價下跌，一根繩拴兩個螞蚱，誰也跑不了。然而，隨著金融創(chuàng)新，互聯(lián)網(wǎng)金融等一系列改革造成大面積灰色地帶和配套監(jiān)管的缺失，就像美國次貸危機前的混亂局面一樣，借貸雙方風險共擔的格局已經(jīng)打破，使得金融風險急劇增加，一有個風吹草動，比如美國給中國量身打造一個“廣場協(xié)議”，就可能導致泡沫破裂，引發(fā)國民經(jīng)濟難以承受的巨大災難。

讓市場在資源配置中起決定性作用，房地產(chǎn)市場選擇了互聯(lián)網(wǎng)金融，所謂“樓市配資”即變相零首付因而名正言順地快速蔓延開來。包括長期存在的灰色地帶，中介機構(gòu)提供的，打著理財產(chǎn)品旗號的“首付貸”，以及包裝成年化收益率高達兩位數(shù)P2P產(chǎn)品的首付貸等，極大刺激房地產(chǎn)泡沫膨脹速度，和增加了貸款的金融風險，其杠桿率達到空前水平，房貸占GDP的比重已經(jīng)超過美日當年的最高水平，積累的風險可想而知。顯然房貸互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新與美國金融海嘯前金融創(chuàng)新的房地產(chǎn)次級貸款可謂異曲同工。

中國所面臨的金融風險以足以引發(fā)一次中國版的次貸危機，這已經(jīng)是國內(nèi)外有識之士的共識。從金融領(lǐng)域遏制房地產(chǎn)市場投機的瘋狂，反思金融改革，刻不容緩。

6、借鑒德國、新加坡成功的經(jīng)驗，回歸改革的初衷。

處于瘋狂狀態(tài)的房地產(chǎn)投機對國民經(jīng)濟長遠發(fā)展，特別是對工業(yè)產(chǎn)業(yè)造成釜底抽薪的嚴重傷害。炒房輕而易舉帶來的高回報，使得產(chǎn)業(yè)界無心專注于長線投資，科技創(chuàng)新。國務院部署的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，創(chuàng)新驅(qū)動，和產(chǎn)業(yè)的升級換代就將淪為空談。高房價政策成倍地加劇社會階層的兩極分化，使得富者更富，廣置房產(chǎn)，窮奢極欲；而窮者更窮，除了無立錐之地，更需要承受高房價轉(zhuǎn)嫁來的高租金，同時拉高勞動力和工業(yè)用地的成本，大大降低中國經(jīng)濟在世界的競爭力。

抑制高房價是成功國家和地方經(jīng)濟健康發(fā)展的前提。國內(nèi)不乏有重慶那樣頭腦清醒的房地產(chǎn)政策，經(jīng)濟良性發(fā)展的榜樣；國際經(jīng)驗更值得借鑒。1985年9月22日美國、日本、英國、法國及西德等5個工業(yè)發(fā)達國家財政部長和央行行長于美國紐約的廣場飯店秘密會晤后簽訂了著名的《廣場協(xié)議》?！稄V場協(xié)議》簽訂后，上述五國開始聯(lián)合干預外匯市場，在國際外匯市場大量拋售美元，導致美元持續(xù)大幅度貶值，德國馬克和日元幣值應聲而漲。如此大的風吹草動讓本已搖搖欲墜的日本房地產(chǎn)泡沫海市蜃樓瞬間破碎，直接導致日本失去的二十年，至今日本經(jīng)濟深陷缺乏動力、通縮泥潭難以自拔；而德國隨著馬克大幅升值也一度造成短期的經(jīng)濟衰退，然而由于德國政府一直采取明智的房地產(chǎn)政策，德國房價多年來一直維持穩(wěn)定，過去10年房價的年漲幅僅有1％，甚至低于2％的平均通膨。德國因而避免了像日本房地產(chǎn)和股市泡沫破裂帶來的長久的負面影響。

德國政府控制房地產(chǎn)投機的政策堅定明確，手段完善到位，包括市場機制、法律與稅收三管齊下，不給投機者留下任何幻想操作的空間。首先，政府依據(jù)人口需求訂定詳盡建房規(guī)劃，維持市場供需穩(wěn)定，讓投機炒作無機可乘；嚴厲的稅收政策，包括非自住房屋的不動產(chǎn)稅、房屋買賣的交易稅，以及買賣價差獲利的資本利得稅等，壓縮房屋炒作的獲利空間；限制地產(chǎn)開發(fā)暴利，建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，超出50％以上更構(gòu)成刑事犯罪的要件，極大抑制市場在資源配置中的投機炒作行為，從而從制度上確保社會的公平正義和極大降低金融投機行為。這一點上德國更像一心為勞苦大眾著想的社會主義國家。德國理性健康的房地產(chǎn)政策，使得盡管德國與日本同為《廣場協(xié)議》貨幣升值的受害國家，卻沒有像日本一樣，由于房地產(chǎn)泡沫破裂而引發(fā)嚴重的，曠日持久的經(jīng)濟問題。

迷信市場在資源配置中起決定性作用的結(jié)果，日本給出最完整的答案。

30多年前，鄧小平提出摸著石頭過河改革理論之初就不失時機地告誡全黨：“如果我們的政策導致兩極分化，我們就失敗了”。不斷推高的房價，使得基層百姓的生活境遇更加困難，改革不能像美國一樣，只站在財團資本家的立場上，一味滿足資本的利益，資本的效率，而不顧百姓的死活，忘記改革的初衷。

（侯峰，察網(wǎng)專欄作家，旅美工程師。)