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       據說為規避房產限購，上海近來到民政部門登記離婚的人絡繹不絕，高峰期隊伍要排到街上去。這事聽來有些夸張，可前幾天又有朋友說北京現在也是暗流涌動，不少人正準備為買房離婚。國內房產市場到底怎么了？近乎天價人們還趨之若鶩，難道房價真的會這樣一直漲、漲、漲？

十年前我曾撰文《房產升值不是鐵律》，2011年我又寫了《穩定房價方為上策》，現在回頭看，這十年房價雖有漲落，但勢頭仍在漲，而且今天房價已大大超出上次金融危機前（2007年）的高點。更讓人不解的是，政府這幾年一直在穩房價，先后出臺了“房產限購”“提高首付”等措施，有些城市還在進行房產稅試點，可至今房價還是高居不下。
　　

是奇怪的現象。之所以如此，有人說是因為國家壟斷土地供應，令房產供不應求所致；有人說是地方政府過于依賴土地財政推高了地價，而高地價又推高了房價；也有人說是房產稅目前只是試點，大多購房者認為房產稅不會很快推開，心存僥幸。驟然聽，以上說法似乎都有理，但往深處想，這些其實并不是推高房價的原因。
　　

我不否認國家壟斷土地供應的事實。13億多人口的大國，18億畝耕地紅線當然要守，無可厚非。問題是土地供應壟斷是否真的造成了房產供不應求？據我所知，現在的購房者多數并不是自己有剛需，而是炒房盈利。事實上，時下一、二線城市已有不少房屋空置。一方面，有剛需的人買不起房；另一方面，有錢人買了房又不住。高房價與高空置并存，你能說房產供應短缺么？
　　

以往地方政府過于依賴土地財政也是事實。我曾說過，有三個利益相關者希望房價上漲：一是房地產開發商；二是開發商的貸款銀行；三是地方政府。比如地方政府，只要房價漲地價會跟著漲，地價漲財政可多進賬。不過即便如此，也不能將高房價歸罪于土地財政。經濟學說，地價與房價之間是房價帶動地價而非地價推高房價。君不見2007年前房價一路上漲，地價也一路漲；而2008年發生金融危機，當年房價大跌地價也大跌。是的，開發商不蠢，市場房價不高，他們不可能出高價買地。
　　

房產稅推開能否抑制房價？這問題我暫不答，讓讀者自己先思考。這里先討論房價究竟由何定，這個問題清楚了，答案也就有了。一般地講，房產作為商品，價格當然要由供求定。但問題是供求雙方具體如何出價？對此馬克思當年對土地價格的分析應該對我們有啟發。馬克思說：土地價格決定于兩個因素：一是土地地租；二是銀行利率。兩者的比值就是土地價格。
　　

讓我用例子解釋吧。假如有甲乙兩人，其中甲有塊地想賣，而乙也想買這塊地。請問這塊地的價格怎么定？假定該地的租金預期每年一萬元，銀行利率5%，照馬克思的分析，一萬元地租除以5％的利率，價格就是20萬元。這是說，乙出價若少于20萬元，甲不會賣地，因為少于20萬元甲將來的存款利息會低于土地租金；但若甲出價高于20萬元，乙也不會買，因為高于20萬元的存款利息要比土地租金多，乙將得不償失。
　　

由此見，甲是否賣地或乙是否買地，最終要看土地租金與存款利息是否相等。若租金高于利息，人們樂于買地；若租金低于利息，人們會選擇存款。房價與地價的道理其實一樣。假若房產的預期收益高于存款利息人們會買房；否則就不會買房。這是說，房價高低也決定于預期收益與利率。所以經濟學家費雪說“資產價格是該資產預期收入的貼現”。
　　

明白了這個道理，我們就不難理解當下人們為何要熱衷購房了。歸根到底，是人們對未來房產的收益預期高于存款利息。想來也是，目前國內商業銀行五年期的存款利率僅4.9%，而僅今年上半年一線城市的房價就漲了近30%，房價漲幅相當于銀行利息的六倍。重利之下，人們怎會無動于衷呢？
　　

很明顯，要抑制房價只有兩個辦法：一是加息；二是改變房產的升值預期。加息可增加購房的機會成本，但可操作的空間不大。目前工商企業平均利潤率6％，利率再高也不能超過6％，所以可取的一招是改變人們對房產的升值預期。若預期不變，繼續追漲，房價真的還會漲。現在的難題，是怎樣改變預期？有兩點可以肯定：房產限購改變不了預期；提高首付也改變不了預期。
　　

所以作此判斷，我的解釋是，限購的初衷是壓需求，但限購所釋放的信號卻是房供不足、房價要上漲，這樣不僅不能壓需求，反而是刺激了需求。今天北京、上海等城市出現離婚潮就是例證。可為何說提高首付也改變不了預期呢？因為只要炒房的收益高于利息，銀行不給貸款購房者就會轉從民間借。捫心自問，若有人肯付比銀行高一倍的利息，你是否愿將存款提出來借給他？
　　

思來想去，我認為改變房產升值預期的關鍵是征稅。房產稅對人們預期當然會有影響，但也不能作過高估計。早在五年前上海就啟動了房產稅試點，可今天房價照樣漲。為什么？原來，人們買房是為了炒房，擊鼓傳花，稅可通過加價轉出去。重癥下猛藥，關鍵一招是征遺產稅。房最后在誰手里誰交稅，斷了后路，對房產的預期必陡然逆轉！