久久99国产精品尤物-国产高清色播视频免费看-男生肌肌往女人桶爽视频-精品国产-91PORNY九色|www.jqdstudio.net

       據(jù)說為規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)，上海近來到民政部門登記離婚的人絡(luò)繹不絕，高峰期隊(duì)伍要排到街上去。這事聽來有些夸張，可前幾天又有朋友說北京現(xiàn)在也是暗流涌動(dòng)，不少人正準(zhǔn)備為買房離婚。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)到底怎么了？近乎天價(jià)人們還趨之若鶩，難道房?jī)r(jià)真的會(huì)這樣一直漲、漲、漲？

十年前我曾撰文《房產(chǎn)升值不是鐵律》，2011年我又寫了《穩(wěn)定房?jī)r(jià)方為上策》，現(xiàn)在回頭看，這十年房?jī)r(jià)雖有漲落，但勢(shì)頭仍在漲，而且今天房?jī)r(jià)已大大超出上次金融危機(jī)前（2007年）的高點(diǎn)。更讓人不解的是，政府這幾年一直在穩(wěn)房?jī)r(jià)，先后出臺(tái)了“房產(chǎn)限購(gòu)”“提高首付”等措施，有些城市還在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，可至今房?jī)r(jià)還是高居不下。
　　

是奇怪的現(xiàn)象。之所以如此，有人說是因?yàn)閲?guó)家壟斷土地供應(yīng)，令房產(chǎn)供不應(yīng)求所致；有人說是地方政府過于依賴土地財(cái)政推高了地價(jià)，而高地價(jià)又推高了房?jī)r(jià)；也有人說是房產(chǎn)稅目前只是試點(diǎn)，大多購(gòu)房者認(rèn)為房產(chǎn)稅不會(huì)很快推開，心存僥幸。驟然聽，以上說法似乎都有理，但往深處想，這些其實(shí)并不是推高房?jī)r(jià)的原因。
　　

我不否認(rèn)國(guó)家壟斷土地供應(yīng)的事實(shí)。13億多人口的大國(guó)，18億畝耕地紅線當(dāng)然要守，無可厚非。問題是土地供應(yīng)壟斷是否真的造成了房產(chǎn)供不應(yīng)求？據(jù)我所知，現(xiàn)在的購(gòu)房者多數(shù)并不是自己有剛需，而是炒房盈利。事實(shí)上，時(shí)下一、二線城市已有不少房屋空置。一方面，有剛需的人買不起房；另一方面，有錢人買了房又不住。高房?jī)r(jià)與高空置并存，你能說房產(chǎn)供應(yīng)短缺么？
　　

以往地方政府過于依賴土地財(cái)政也是事實(shí)。我曾說過，有三個(gè)利益相關(guān)者希望房?jī)r(jià)上漲：一是房地產(chǎn)開發(fā)商；二是開發(fā)商的貸款銀行；三是地方政府。比如地方政府，只要房?jī)r(jià)漲地價(jià)會(huì)跟著漲，地價(jià)漲財(cái)政可多進(jìn)賬。不過即便如此，也不能將高房?jī)r(jià)歸罪于土地財(cái)政。經(jīng)濟(jì)學(xué)說，地價(jià)與房?jī)r(jià)之間是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)而非地價(jià)推高房?jī)r(jià)。君不見2007年前房?jī)r(jià)一路上漲，地價(jià)也一路漲；而2008年發(fā)生金融危機(jī)，當(dāng)年房?jī)r(jià)大跌地價(jià)也大跌。是的，開發(fā)商不蠢，市場(chǎng)房?jī)r(jià)不高，他們不可能出高價(jià)買地。
　　

房產(chǎn)稅推開能否抑制房?jī)r(jià)？這問題我暫不答，讓讀者自己先思考。這里先討論房?jī)r(jià)究竟由何定，這個(gè)問題清楚了，答案也就有了。一般地講，房產(chǎn)作為商品，價(jià)格當(dāng)然要由供求定。但問題是供求雙方具體如何出價(jià)？對(duì)此馬克思當(dāng)年對(duì)土地價(jià)格的分析應(yīng)該對(duì)我們有啟發(fā)。馬克思說：土地價(jià)格決定于兩個(gè)因素：一是土地地租；二是銀行利率。兩者的比值就是土地價(jià)格。
　　

讓我用例子解釋吧。假如有甲乙兩人，其中甲有塊地想賣，而乙也想買這塊地。請(qǐng)問這塊地的價(jià)格怎么定？假定該地的租金預(yù)期每年一萬(wàn)元，銀行利率5%，照馬克思的分析，一萬(wàn)元地租除以5％的利率，價(jià)格就是20萬(wàn)元。這是說，乙出價(jià)若少于20萬(wàn)元，甲不會(huì)賣地，因?yàn)樯儆?span lang="EN-US">20萬(wàn)元甲將來的存款利息會(huì)低于土地租金；但若甲出價(jià)高于20萬(wàn)元，乙也不會(huì)買，因?yàn)楦哂?span lang="EN-US">20萬(wàn)元的存款利息要比土地租金多，乙將得不償失。
　　

由此見，甲是否賣地或乙是否買地，最終要看土地租金與存款利息是否相等。若租金高于利息，人們樂于買地；若租金低于利息，人們會(huì)選擇存款。房?jī)r(jià)與地價(jià)的道理其實(shí)一樣。假若房產(chǎn)的預(yù)期收益高于存款利息人們會(huì)買房；否則就不會(huì)買房。這是說，房?jī)r(jià)高低也決定于預(yù)期收益與利率。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)雪說“資產(chǎn)價(jià)格是該資產(chǎn)預(yù)期收入的貼現(xiàn)”。
　　

明白了這個(gè)道理，我們就不難理解當(dāng)下人們?yōu)楹我獰嶂再?gòu)房了。歸根到底，是人們對(duì)未來房產(chǎn)的收益預(yù)期高于存款利息。想來也是，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行五年期的存款利率僅4.9%，而僅今年上半年一線城市的房?jī)r(jià)就漲了近30%，房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)于銀行利息的六倍。重利之下，人們?cè)鯐?huì)無動(dòng)于衷呢？
　　

很明顯，要抑制房?jī)r(jià)只有兩個(gè)辦法：一是加息；二是改變房產(chǎn)的升值預(yù)期。加息可增加購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本，但可操作的空間不大。目前工商企業(yè)平均利潤(rùn)率6％，利率再高也不能超過6％，所以可取的一招是改變?nèi)藗儗?duì)房產(chǎn)的升值預(yù)期。若預(yù)期不變，繼續(xù)追漲，房?jī)r(jià)真的還會(huì)漲。現(xiàn)在的難題，是怎樣改變預(yù)期？有兩點(diǎn)可以肯定：房產(chǎn)限購(gòu)改變不了預(yù)期；提高首付也改變不了預(yù)期。
　　

所以作此判斷，我的解釋是，限購(gòu)的初衷是壓需求，但限購(gòu)所釋放的信號(hào)卻是房供不足、房?jī)r(jià)要上漲，這樣不僅不能壓需求，反而是刺激了需求。今天北京、上海等城市出現(xiàn)離婚潮就是例證。可為何說提高首付也改變不了預(yù)期呢？因?yàn)橹灰捶康氖找娓哂诶ⅲy行不給貸款購(gòu)房者就會(huì)轉(zhuǎn)從民間借。捫心自問，若有人肯付比銀行高一倍的利息，你是否愿將存款提出來借給他？
　　

思來想去，我認(rèn)為改變房產(chǎn)升值預(yù)期的關(guān)鍵是征稅。房產(chǎn)稅對(duì)人們預(yù)期當(dāng)然會(huì)有影響，但也不能作過高估計(jì)。早在五年前上海就啟動(dòng)了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，可今天房?jī)r(jià)照樣漲。為什么？原來，人們買房是為了炒房，擊鼓傳花，稅可通過加價(jià)轉(zhuǎn)出去。重癥下猛藥，關(guān)鍵一招是征遺產(chǎn)稅。房最后在誰(shuí)手里誰(shuí)交稅，斷了后路，對(duì)房產(chǎn)的預(yù)期必陡然逆轉(zhuǎn)！