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            [導(dǎo)讀]：人人皆談房地產(chǎn)，但估計很少有人清楚一個問題，那就是中國大地上到底有多少房子？

2012年北京市公安局曾經(jīng)有一個數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時被市場解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關(guān)部門對此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

“北京空置房高達(dá)381.2萬戶，什么概念？假設(shè)一戶平均住２人，就能裝下700多萬人口，如是三口之家，就能容下1000萬人。”

這是全國首次官方公布的摸底調(diào)查，空置率過高，說明我國的住宅市場確實不健康。

這估計要等不動產(chǎn)登記結(jié)束，才能有個大概的數(shù)據(jù)。之所以說是大概，誤差是其次，登記是為了征稅，想來不少房產(chǎn)會鉆漏洞，當(dāng)然還有各種違章建筑，以及永不停止的“拆出一個新中國”。

那么，為什么說現(xiàn)在是“該搞清楚中國究竟有多少房子了”？中國樓市空置率統(tǒng)計到底有多“難”？關(guān)于中國樓市空置率，相對“靠譜”的數(shù)據(jù)是怎樣的？

中國城市樓市空置率（相對靠譜數(shù)據(jù)）：

具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個百分點。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽的空置率超過18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來整體滑坡和人口外流的情況。

該搞清楚中國究竟有多少房子了

10月前半月，熱點城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房價漲幅也得到了遏制。但中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，是無法從根本上解決當(dāng)下房價“暴漲”的難題的。

對此，獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為現(xiàn)在更迫切的任務(wù)是——搞清楚中國究竟有多少房子。他表示：

為什么在去庫存的周期下，房價卻迎來了大漲甚至瘋漲的預(yù)期？為什么大量的新增貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了今年貨幣政策超預(yù)期寬松，以及全球的資產(chǎn)荒之外，筆者認(rèn)為，最根本的原因是大家一直認(rèn)為中國仍然缺房子，特別是大城市的房子。

從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國的房地產(chǎn)市場就是一個真正的“檸檬市場”，無論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房價的統(tǒng)計指標(biāo)，土地供應(yīng)，城市規(guī)劃，住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。

就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來說，從1998年房地產(chǎn)市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統(tǒng)計。筆者在研究中國房地產(chǎn)問題時，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數(shù)據(jù)能夠應(yīng)用。比如北京，北京現(xiàn)在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權(quán)威的數(shù)據(jù)。記得有一年北京市公安局曾經(jīng)有一個數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時被市場解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關(guān)部門對此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

基于此，筆者多年來一直呼吁中國進(jìn)行一次真正的住房普查，搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題只要清楚透明了，房價怎么走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態(tài)，房地產(chǎn)的健康發(fā)展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能為房地產(chǎn)政策提供最基本的決策依據(jù)。

穩(wěn)定房價說難很難，說簡單也很簡單，只要做到房子供需數(shù)據(jù)的完全透明，只要做到土地供應(yīng)不搞饑餓營銷，只要把住房保障和住房市場厘清邊界，房價自會回歸理性。在房子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)殘缺不全的情況下，就會出現(xiàn)人為制造短缺的各種恐慌，從而導(dǎo)致房價非理性上漲。

中國樓市空置率統(tǒng)計之“難”

事實上，不僅是“中國有多少房子”的問題，作為經(jīng)常被用來評價樓市“健康程度”的一個重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。近些年來，中國樓市空置率高企的話題屢被提及其中數(shù)據(jù)的出處不一。從“數(shù)燈法”到大數(shù)據(jù)估算,引用者各有理由,但很難獲得社會普遍認(rèn)可,關(guān)鍵問題是數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。

那么，統(tǒng)計究竟難在何處？

“國際上的住房空置率是以所有的房屋數(shù)量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數(shù)量為分子，得出的數(shù)據(jù)。”中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌此前接受《國際金融報》記者說，但具體到中國，要推算出準(zhǔn)確的中國住房空置率有幾個難點。

他解釋，首先，統(tǒng)計口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時間里，住宅數(shù)量有了巨大的改變，包括擴(kuò)大、拆遷等，房屋總量這一基數(shù)很難統(tǒng)計清楚，“和國外相比，中國的基礎(chǔ)資料不全，人口變化和城鎮(zhèn)發(fā)展又太快，統(tǒng)計數(shù)據(jù)很難跟上現(xiàn)實的步伐”。

其次，數(shù)據(jù)來源不清楚。“各種住房空置率統(tǒng)計的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調(diào)查也不一定能拿到完全準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。一方面，調(diào)查難以覆蓋全國所有的城鎮(zhèn)情況；另一方面，住戶給出的信息也有‘水分’摻雜其中。”顧云昌說，再者，有的機(jī)構(gòu)將待售商品房面積等同于住房空置面積，“但實際上，兩者并不等同”。

2015年5月，《新華每日電訊》的一篇文章援引國家統(tǒng)計局相關(guān)人士的觀點稱：

“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn),要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐,調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動產(chǎn)登記制度的實施。”

中國樓市空置率究竟有多高？

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

中國地產(chǎn)市場中空置率具體是什么水平，目前沒有太權(quán)威的數(shù)據(jù)。但有一些零散的研究統(tǒng)計結(jié)果，還是值得參考的，比如：

第一，中國家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月10日發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”調(diào)研報告表明，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區(qū)域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%；一、二線城市分別為21.2%與21.8%。此外，中國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。

空置住房占用的銀行貸款屬于資本閑置，降低了金融市場的效率。截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額。空置住房的資產(chǎn)價值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%，是社會資源的巨大浪費。

第二，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民曾2015 年春會期間表示，中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達(dá)10 億平方米。

第三，騰訊與中國房地產(chǎn)報等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產(chǎn)報針對“一二級地產(chǎn)開發(fā)公司、代理行、營銷機(jī)構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。

只要告訴中國有多少房子，就沒人炒房了

為了證明國慶黃金周以來20多個城市采取的限購限貸措施取得顯著的效果，國家統(tǒng)計局在發(fā)布9月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)的同時，對15個熱點城市10月上半月的房價走勢進(jìn)行了統(tǒng)計。

自國家統(tǒng)計局建立這個指標(biāo)以來，這是第一次。

和過去限購限貸政策的效果一樣，限購限貸只是暫時逆轉(zhuǎn)市場的預(yù)期，給火熱的市場潑了一盆冷水。但如果對房價未來上漲的預(yù)期沒有改變，這種降溫只會是暫時的。降溫只是給市場打“麻藥”，更重要的是要給市場“做手術(shù)”，切除市場不健康發(fā)展的病根。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，在中國房地產(chǎn)基本面今非昔比的情況下，如何利用房地產(chǎn)去庫存的周期，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)政策體系的重新構(gòu)建，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場新的形勢，相對于短期去庫存政策本身，對中國房地產(chǎn)長期健康的意義更為重大。

在市場分化極為嚴(yán)重的情況下，政府主導(dǎo)的去庫存其實實施起來難度很大。去庫存的政策無論是用意，還是具體措施，都是錯誤的。政府沒有能力去庫存！當(dāng)下中國的房地產(chǎn)政策，絕非短期的幫助開發(fā)商去庫存，而是在中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)折點的情況下，重新梳理和設(shè)計房地產(chǎn)的基本制度，為房地產(chǎn)長期穩(wěn)定的發(fā)展，構(gòu)建合理的土地制度、信貸制度、稅收制度以及保障制度體系，使得住房制度體系回歸住房居住的基本屬性，使得包括土地制度在內(nèi)的一系列基本制度能夠擺脫為地方創(chuàng)收或者主要作為穩(wěn)增長的工具，而不是為去庫存而去庫存。

中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，既解決不了當(dāng)下房價快速上漲的問題，更無法圍繞一個健康的城鎮(zhèn)化構(gòu)建符合中國國情的制度體系。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題只要清楚透明了，房價怎么走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態(tài)，房地產(chǎn)的健康發(fā)展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能為房地產(chǎn)政策提供最基本的決策依據(jù)。

穩(wěn)定房價說難很難，說簡單也很簡單，降房價其實只需四招：一、房子供需數(shù)據(jù)完全透明，告訴老百姓；二、政府不再壟斷土地供應(yīng)，不搞饑餓營銷；三、把住房保障和住房市場能夠厘清邊界；四、五年之內(nèi)賣房征高額稅收，房價自會回歸理性。

當(dāng)下的最重要的是搞一次住房普查，我相信，只要普查一次，你會知道，北京現(xiàn)有的房子足夠5000萬人居住，房子短缺都是炒出來的。你見過誰住大街上嗎？

來源：秦漢胡同國學(xué)書院