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            [導讀]：人人皆談房地產，但估計很少有人清楚一個問題，那就是中國大地上到底有多少房子？

2012年北京市公安局曾經有一個數據，大體是北京有380多萬住戶聯系不到，當時被市場解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關部門對此進行否認，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

“北京空置房高達381.2萬戶，什么概念？假設一戶平均住２人，就能裝下700多萬人口，如是三口之家，就能容下1000萬人。”

這是全國首次官方公布的摸底調查，空置率過高，說明我國的住宅市場確實不健康。

這估計要等不動產登記結束，才能有個大概的數據。之所以說是大概，誤差是其次，登記是為了征稅，想來不少房產會鉆漏洞，當然還有各種違章建筑，以及永不停止的“拆出一個新中國”。

那么，為什么說現在是“該搞清楚中國究竟有多少房子了”？中國樓市空置率統計到底有多“難”？關于中國樓市空置率，相對“靠譜”的數據是怎樣的？

中國城市樓市空置率（相對靠譜數據）：

具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個百分點。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

二線城市中，東北地區城市空置率明顯要高于其他地區。沈陽的空置率超過18%，遠遠超過其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區空置率較高反映了東北經濟近年來整體滑坡和人口外流的情況。

該搞清楚中國究竟有多少房子了

10月前半月，熱點城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房價漲幅也得到了遏制。但中國房地產發展到今天，規模已經足夠龐大，靠零打碎敲的政策，是無法從根本上解決當下房價“暴漲”的難題的。

對此，獨立經濟學家馬光遠認為現在更迫切的任務是——搞清楚中國究竟有多少房子。他表示：

為什么在去庫存的周期下，房價卻迎來了大漲甚至瘋漲的預期？為什么大量的新增貸款進入到房地產領域，除了今年貨幣政策超預期寬松，以及全球的資產荒之外，筆者認為，最根本的原因是大家一直認為中國仍然缺房子，特別是大城市的房子。

從數據的透明度而言，中國的房地產市場就是一個真正的“檸檬市場”，無論是房子的基礎數據，房價的統計指標，土地供應，城市規劃，住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。

就拿房子的基礎數據來說，從1998年房地產市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統計。筆者在研究中國房地產問題時，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數據能夠應用。比如北京，北京現在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權威的數據。記得有一年北京市公安局曾經有一個數據，大體是北京有380多萬住戶聯系不到，當時被市場解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關部門對此進行否認，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

基于此，筆者多年來一直呼吁中國進行一次真正的住房普查，搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題只要清楚透明了，房價怎么走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態，房地產的健康發展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產稅提供基礎數據，才能為房地產政策提供最基本的決策依據。

穩定房價說難很難，說簡單也很簡單，只要做到房子供需數據的完全透明，只要做到土地供應不搞饑餓營銷，只要把住房保障和住房市場厘清邊界，房價自會回歸理性。在房子基礎數據殘缺不全的情況下，就會出現人為制造短缺的各種恐慌，從而導致房價非理性上漲。

中國樓市空置率統計之“難”

事實上，不僅是“中國有多少房子”的問題，作為經常被用來評價樓市“健康程度”的一個重要指標，住房空置率一直備受關注。近些年來，中國樓市空置率高企的話題屢被提及其中數據的出處不一。從“數燈法”到大數據估算,引用者各有理由,但很難獲得社會普遍認可,關鍵問題是數據缺乏權威性。

那么，統計究竟難在何處？

“國際上的住房空置率是以所有的房屋數量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數量為分子，得出的數據。”中國房地產協會秘書長顧云昌此前接受《國際金融報》記者說，但具體到中國，要推算出準確的中國住房空置率有幾個難點。

他解釋，首先，統計口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時間里，住宅數量有了巨大的改變，包括擴大、拆遷等，房屋總量這一基數很難統計清楚，“和國外相比，中國的基礎資料不全，人口變化和城鎮發展又太快，統計數據很難跟上現實的步伐”。

其次，數據來源不清楚。“各種住房空置率統計的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調查也不一定能拿到完全準確的數據。一方面，調查難以覆蓋全國所有的城鎮情況；另一方面，住戶給出的信息也有‘水分’摻雜其中。”顧云昌說，再者，有的機構將待售商品房面積等同于住房空置面積，“但實際上，兩者并不等同”。

2015年5月，《新華每日電訊》的一篇文章援引國家統計局相關人士的觀點稱：

“從短期和表面上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標準,要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐,調查缺乏客觀科學的依據。未來寄望于不動產登記制度的實施。”

中國樓市空置率究竟有多高？

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%至20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

中國地產市場中空置率具體是什么水平，目前沒有太權威的數據。但有一些零散的研究統計結果，還是值得參考的，比如：

第一，中國家庭金融調查與研究中心在2014年6月10日發布的“城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢”調研報告表明，2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%；一、二線城市分別為21.2%與21.8%。此外，中國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區。

空置住房占用的銀行貸款屬于資本閑置，降低了金融市場的效率。截至2013年8月，空置住房占據了4.2萬億的住房貸款余額。空置住房的資產價值在有空置住房家庭總資產中的比重為34.4%，在城鎮所有家庭總資產中的比重為11.8%，是社會資源的巨大浪費。

第二，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民曾2015 年春會期間表示，中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達10 億平方米。

第三，騰訊與中國房地產報等機構聯合發布的《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產報針對“一二級地產開發公司、代理行、營銷機構、二手房中介、房產電商等”房地產行業內人士的定向調查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。

只要告訴中國有多少房子，就沒人炒房了

為了證明國慶黃金周以來20多個城市采取的限購限貸措施取得顯著的效果，國家統計局在發布9月份70個大中城市房價數據的同時，對15個熱點城市10月上半月的房價走勢進行了統計。

自國家統計局建立這個指標以來，這是第一次。

和過去限購限貸政策的效果一樣，限購限貸只是暫時逆轉市場的預期，給火熱的市場潑了一盆冷水。但如果對房價未來上漲的預期沒有改變，這種降溫只會是暫時的。降溫只是給市場打“麻藥”，更重要的是要給市場“做手術”，切除市場不健康發展的病根。

馬光遠認為，在中國房地產基本面今非昔比的情況下，如何利用房地產去庫存的周期，實現中國房地產政策體系的重新構建，以適應房地產市場新的形勢，相對于短期去庫存政策本身，對中國房地產長期健康的意義更為重大。

在市場分化極為嚴重的情況下，政府主導的去庫存其實實施起來難度很大。去庫存的政策無論是用意，還是具體措施，都是錯誤的。政府沒有能力去庫存！當下中國的房地產政策，絕非短期的幫助開發商去庫存，而是在中國房地產已經出現真正轉折點的情況下，重新梳理和設計房地產的基本制度，為房地產長期穩定的發展，構建合理的土地制度、信貸制度、稅收制度以及保障制度體系，使得住房制度體系回歸住房居住的基本屬性，使得包括土地制度在內的一系列基本制度能夠擺脫為地方創收或者主要作為穩增長的工具，而不是為去庫存而去庫存。

中國房地產發展到今天，規模已經足夠龐大，靠零打碎敲的政策，既解決不了當下房價快速上漲的問題，更無法圍繞一個健康的城鎮化構建符合中國國情的制度體系。

馬光遠認為搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題只要清楚透明了，房價怎么走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態，房地產的健康發展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產稅提供基礎數據，才能為房地產政策提供最基本的決策依據。

穩定房價說難很難，說簡單也很簡單，降房價其實只需四招：一、房子供需數據完全透明，告訴老百姓；二、政府不再壟斷土地供應，不搞饑餓營銷；三、把住房保障和住房市場能夠厘清邊界；四、五年之內賣房征高額稅收，房價自會回歸理性。

當下的最重要的是搞一次住房普查，我相信，只要普查一次，你會知道，北京現有的房子足夠5000萬人居住，房子短缺都是炒出來的。你見過誰住大街上嗎？

來源：秦漢胡同國學書院