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         春節后一線城市樓市火爆，房價持續上漲，日光盤、地王等現象屢見不鮮。在此背景下，新華社連夜發出文章指出房價上漲中“虛火”很旺。某些開發商營銷作秀和房產中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象。

新年一過，一線城市房地產市場仿佛打了興奮劑，進入高燒模式：裹被子徹夜排號，開發商及房主坐地漲價，日光盤、地王等現象屢見不鮮。在此背景下， 新華視點(ID:XHSXHSD) 2月29日發文章，指出房價上漲中“虛火”很旺。某些開發商營銷作秀和房產中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象。

以下為新華社發表的評論文章：

新華社發評論：警惕一線城市房價非理性上漲！（作者：鄭鈞天）

似曾相識的一幕又在上演。春節后一線城市樓市火爆，房價持續上漲。這里面固然有一線城市需求相對旺盛等符合市場規律的緣故，但價格短時間內暴漲，其中的非理性因素應引起高度關注。

像京滬深等一線城市，因地理位置、產業結構、教育環境以及公共資源的優越性對外地居民具有強烈吸引力，人口凈流入量長期處于高位，這種基本面就對樓市構成顯著支撐。再加上近期政策寬松，一線城市樓市回暖符合市場規律。但不能忽視的是，房價上漲中的“虛火”。某些開發商營銷作秀和房產中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，導致購房者“恐慌性”入市。一線城市房價飆漲，也使得大量投資客返場。市場研究機構數據顯示，如今深圳樓市中的投資客比例已超過30％。這些因素帶來的房價飛漲顯然是非理性的。

一線樓市素來是房地產市場的風向標。其非理性狀態，顯然不利于培育健康穩定的房地產市場。一方面，在京滬深等最具經濟活力的一線城市，年輕人的房價收入比不斷攀升，房價成為阻隔人才進入城市的高門檻，會影響整個城市的競爭力。另一方面，在三四線城市去庫存依然艱難的背景下，由于一線城市的外來人才絕大多數都是傾兩代人之力，甚至還要再加杠桿才能完成購房。巨大的“虹吸效應”使資金過度集中于一線樓市，透支了三四線城市的購買力，在一定程度上會導致三四線城市更難去庫存。

另外，一線城市房價持續上漲對于實體經濟的沖擊更大。高房價將顛覆人們對財富和生活的認知，如果一個城市每年房價上漲三成以上，試問這個城市的企業家和年輕的創業者們是買房還是辦實業？ 

經驗一再證明，市場預期的不穩定性是造成樓市起伏的關鍵因素之一。如今，在此關鍵節點，地方政府應及時回應社會關切，引導市場預期，切實防止房價過快上漲，防止投機需求利用金融杠桿炒房。從長遠來看，還應科學制定城市規劃，合理設置城市功能，減輕一線城市住房壓力。

為什么此時新華社要發文警示一線城市房地產的非理性因素，監管層在擔心什么？

據每日經濟新聞（ID：nbdnews ）報道，新華社要發文警示一線城市房地產主要有3個擔憂。

擔憂1：過度炒作引發泡沫，帶來調整壓力

炒房產從本質上都是一種金融現象。相比股票、大宗商品等動輒一天百分之幾的漲跌幅，一個城市的房價水平在一天內幾乎都是穩定的，即便是樓市最熱鬧的深圳，全年房價漲幅也只有四成。

房價漲跌幅相對有限（注意，這里是和股票、大宗商品比較），外加總價巨大，所以炒房總是和杠桿聯系在一起——銀行貸款也好，民間借貸也好，炒房者只有加大杠桿，才能加倍放大房價上漲帶來的收益，將有限的資金利用到極致。最近鬧得沸沸揚揚的鏈家資金池事件，其實本質上也是一種為買房者提供資金，提升其杠桿的做法。

杠桿放大了投資者的可用資金，成倍的資金涌入樓市，能夠在短時間內產生超出實際的需求量，造成房價暴漲。

杠桿在放大收益的同時，也成倍地放大了風險——一旦房價下跌，杠桿資金出逃帶來的沖擊可能十分巨大。而這正是監管層擔心的原因之一，新華社發文特別提到深圳有超過30%的投資客，也正是要強調這一風險。

人民銀行行長周小川上周五表示，中國居民的房貸仍有發展的空間。周小川提倡的房地產貸款，指向的是居民的自住需求，而非投資客們的投機需求。

擔憂2：阻隔人才流入，削弱城市競爭力

房價收入比（房總價/年收入）是衡量一個地區房價是否合理的重要指標。業界有計算認為，結合國情，我國的房價收入比在6~7倍之間較為合理。

房價收入比太高，意味著居民的收入越不能覆蓋住房的支出，而住房支出是居民消費極為重要的組成部分。一方面，高房價阻礙了新的人才進入大城市；另一方面也讓居于這座城市的無房者生活壓力倍增，可能導致人才外流。長期來看，將影響城市的競爭力。

擔憂3：虹吸效應，不利于三四線城市“去庫存”

一線城市樓市火爆，但三四線城市還在寒冬當中瑟瑟發抖。看到一線城市房價巨大的造富效應，誰還愿意在小城市買房呢？

《每日經濟新聞》（微信號：nbdnews）記者在揚中市的調查發現，當地城市居民的年平均收入只比北京少1萬元左右，但房價只有北京的五分之一，而且還賣不出去——當地的年輕人，都盡量選擇在附近的南京、上海等大城市買房。

搜房網提供的數據顯示，2016年2月，北京二手房均價40532元每平方米，買一套100平米的房子總價為405.32萬元。如果將這405.32萬元拿到一個三線城市買房，可以買下13套100平米的房子（按3000元/平方米計算）。換句話說，如果北京銷售一套100平米的房產，那么也就意味著一個三線城市少消化1300平米的庫存！

一線城市房價高燒難退？

 據《證券日報》（記者 王麗新）報道，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，一線城市和部分二線城市的樓市去化速度提升，去化周期逐步縮短，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，市場基本面快速好轉。

事實上，2015年下半年以來，“北上廣深”一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。去年下半年以來，土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，并且也助推了當下的房價快速上漲，同時，催生“日光盤”頻現。

此外，張宏偉認為，房地產杠桿正在加大。他表示，目前，住房市場出現了越來越多的“首付貸”產品，相關貸款資金可用作購房首付款。這些產品主要由互聯網金融平臺、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用于首付的貸款。這樣，房地產市場加強了杠桿，購房者可以在首付貸“場外配資”的支持下提前進入房地產市場，甚至一部分投資客看準了機會，會用很小的資金撬動巨大的杠桿，所以他們會不斷地通過各種途徑炒房。

當然，其中也不乏開發商的互動操作。據張宏偉透露，“少量多批”、捂盤惜售等的推盤方式反復出現，市場基本面步入上行通道時，房企對房價看漲預期沒有改變，會采取“少量多批”、捂盤惜售等營銷手段進一步炒高房價。因此，“少量多批”推盤可以營造供不應求的局面，對助推房價上升有一定作用；此外，分批推房有助于不同層次產品的均衡銷售，不至于出現好的房源被一搶而空，差的房源賣不掉的局面。

另有業內人士向記者透露，今年是限購滿5年時間，有一部分需求獲得購房資格，加之股市和實體經濟行情不好，加快了其投資固定資產的步伐。此外，一線城市和部分二線城市是創業者的聚集地，樓市購買力吸納了這些人的財富。

更為值得注意的是，中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

對此，張宏偉認為，此時，對于銀行來講，增加了擴大房貸規模的可行性，后續首套房、改善型需求后續持續釋放得到保障，樓市去庫存的措施政策也會得以保證。

短期內來看，樓市接下來幾個月尤其是3月份“小陽春”的成交量勢必會短期反彈，價格有可能會在繼續堅挺。此外，對于一線城市及市場基本面良好的城市，會持續買漲不買跌的行情，春節之后搶房潮的局面會持續幾個月，并勢必會出現漲價的現象。

（來源： 新華視點(ID:XHSXHSD) 、每日經濟新聞（ID：nbdnews ）、《證券日報》、中國企業家雜志）