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木清：房子賣不掉，農民工來救？

點擊：作者：木清來源：破土工作室發布時間:2015-12-15 20:46:13

“供給側改革”中，頻頻出現“化解房地產庫存”——如今這庫存賣完得十年！怎么解決？從中央到專家學者，提出了一個解決思路——讓農民工留在城里拉動居住消費。一是把過剩的房子變為保障房，政府變蓋保障房為發補貼。二是通過承包地市場化、宅基地換房等方式把農民徹底趕進城，恢復城鎮化速度。然而作者認為，這其實根本上只是為了恢復資本利潤率。在經濟下行背景下，農民工將會面臨大量失業，出現貧民窟。

現在“供給側改革”的政策熱點里，中央高層罕見頻頻表態要“化解房地產庫存”。中國的房地產庫存有多嚴重？根據安信證券分析師的測算，有98億平方米之多（含已拿地未開工、未完工的），賣完得十年，怎么化解？

除了靠二胎外，從中央到專家學者，還提出了一個解決思路——讓農民工拉動居住消費。11月11日的國務院常務會議明確提出，“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。一些專家學者也紛紛鼓吹要釋放農民工的消費能力。中國社科院農業發展研究所研究員李國祥認為，“目前2.7億多農民工在城鎮就業，但是買房比例只有1/100左右。如果啟動農民工住房消費，對內需拉動作用巨大。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也公開表示“如果有70%的農民工能夠實現在城市里的購房轉移，消化當前的庫存以及保持穩增長還是有希望的。”看來，農民工兄弟要充當拯救房地產商的救世主了。

不過且慢，即使戶籍改革順利實施，農民工可以享受市民待遇，就能買得起房嗎？

根據國家統計局的數據，2014年農民工人均月收入才2864元，月均居住支出只有445元，即使有1%在務工地自購房，這其中還有一半是在小城鎮，對于化解三四線城市商品房庫存作用甚微（庫存最嚴重的在三四線城市）。

其實僅靠常識也可判斷，城市職工尚且有大量買不起房的，即使農民工解決了戶口問題，能夠享受公積金貸款、政府補貼等優惠政策，那點小恩小惠也根本負擔不起商品房。

所以從政府已經出臺的政策看，主要是怎么把過剩的存量房變為保障房：

政府：房子賣不掉，給我啊，買來租給窮人

今年三月，兩部委聯合下發通知，“將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。”也就是說，由地方政府采購房地產商或者業主手中過剩的商品房，充當拆遷安置房和公租房。這樣地方政府既能快速完成保障性住房的指標，房地產商能消化庫存，還能起到間接托市的效果，何樂而不為？

不過問題來了，首先回購商品房成本有多高？

以前我國的保障房建設一般都是由各級政府親自操盤實施的。按照住建部的測算，2011年政府操盤的平均成本，折合每平方米的成本也就是2166元（含所有支出）。按房價增速，2014年就算2500元，而根據國家統計局的數據，2014年全國的商品房住宅銷售均價則為5932元/㎡。很明顯，同樣的財政支出，回購商品房轉化的保障住房要少得多。

對于開發商和業主來說，還有可能不買賬。地方政府不會完全按照市場價格采購，根據新聞報道，很多是打85折。廣州在2009年的時候曾經由房管局出面，購買市區的小面積商品房作為公租房的儲備，但當業主得知政府的購房意圖后，立即提價，廣州政府因購房成本過高只好作罷。

即使采購順利，這部分成本是否會加到租戶身上呢？現在正處經濟下行期，地方政府財政困難，債務高企且進入還債高峰期，平白無故地多出這么多成本來,不可能全部自己消化，擔憂租金上漲并非沒有道理。

第二，商品房和公租房的定位不一樣，戶型、地段都相差很大，符合公租房條件的商品房比例又能有多少？

據媒體報道，現在政府的回購目標多集中在城市新區的一些商品房，由于位置偏遠、缺乏配套，開發商確實銷售困難，且自身資金無法周轉，不得已才與政府談回購。這樣的房子，對于農民工真的適用嗎？目前全國公租房空置現象嚴重，原因也是在此，地方政府只求完成指標，根本不考慮低收入者的實際需求。（《公租房遭"空置" 為何"叫好難叫座"》《全國最大保障房社區正在變成一座空城》）

第三，會不會暗箱操作滋生腐敗？2010年，深圳市計劃將9億元用于購置保障性住房，回購的大多是滯銷樓盤，其中，深圳豪宅代表作之一的"首地榮御"也被列入保障房回購計劃之中。這個樓盤當時的均價高達3.5萬元，戶型以三至四居為主，最小的戶型也有90多平方米。請問這房子真是給窮人住的嗎？在政府和開發商之間的這種交易中，很有可能，在市場嚴峻時以保障房之名，把開發商當初的行賄和官員的尋租，通過政府的購買返回給開發商。

其實政府回購商品房作為保障房的試點前幾年就出現過，2014年各地樓市庫存高企，部分二三線城市再次啟動了這項試點，但效果并不理想。原因正是以上列出的幾點。

所以難怪有人認為此次政府親自做起房地產市場商品房的買家，不是為了保障低收入人群，而是再次救市保土地財政。

房企：除了賣房子　還能當“包租公”啊

今年一月，住建部下發了一個指導意見，提出支持房企將其持有的房源向社會出租、從租賃市場籌集公共租賃房源。這不最近萬科也推出了長租公寓，“先租后買，租金可抵房款”。一時成為地產新聞的頭條。

以租代售，乍一看，是個好政策，不過細分析起來，這一措施很難廣泛推行。

直接原因在于以租代售資金回籠周期被大大拖長。根本性原因在于，中國的房租“太便宜，不劃算”。財務成本超過10%，讓租賃成為“虧本買賣”。

對此，北京中介人士還算了以下一筆賬，國內住宅出租的收益率在2%左右，即使是商業地產的投資回報率也才4%-5%，國內的高房價和較低的出租回報率，再加上房產稅、所得稅、物業管理運營成本等問題，“決定了開發商不會以出租持有房源的方式來解決去庫存的難題”，因為開發商要考慮回報率的問題。（《“以租代售”能解決高庫存難題？》）

那么資產證券化是否可以這一問題？

住建部在《意見》中明確，積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

所謂的資產證券化就是把房租未來的收益提前變現。REITs最主要的收益是從租金收入轉化而來的每年固定的股息收入。

羊毛出在羊身上，社會資金之所以愿意投資，就在于對未來的租金上漲有預期。亞洲地區最大型的房地產投資信托基金領匯，去年度整體續租租金調升率高達22%。

這就決定了REITs只適合租金收入高的一線城市的商業地產。對于盤活廣大低收入人群的房源，作用不大，物業配套價格上漲甚至會加重低收入者的負擔。

房企不是政府，不承擔公共職責，指望房企把大量房源拿出來作為沒啥油水的公租房，除非有實打實的好處，否則很難有動力。

從整體思路看，由于房地產“過剩”，現在中央不再鼓勵地方政府新建保障房，而是由市場提供房源，政府貼錢。

政府不敢再建房子，并不是沒有需求了，而是為了恢復房地產的利潤率，和倒牛奶的例子本質是一樣的。

但其實，通過市場化的手段來解決低收入家庭的居住問題，只能加重窮人的負擔。中國的住房不是供大于求，而是相對過剩，窮人不是不想買而是買不起房子。

最近幾年看似蓋了不少保障房，但其中真正給低收入人群的有多少？經適房兩限房等已經名聲掃地就不說了，最近兩年城市棚戶區改造“大躍進”，其實是因為拆遷可以獲得城市中心土地。住建部曾經表示，逾40%的“保障房”實際上只是提供給城市拆遷戶的安置房。2010年的國務院文件中還并列、相互獨立的“棚戶區改造房”和“保障性住房”兩個概念，在2014年的政府工作報告中，棚戶區改造房已經規劃成為了保障房的一部分。但實際上，棚戶區改造房除一部分用于回遷安置外，另外的部分大多進行商業開發或公共設施建設，并不起“保障”作用。從表面數據上看，2011年至2014年,全國累計開工建設的各類“保障房”超過3200萬套，今年底覆蓋面將超過城市人口的20%。但從2008年截至2014年底，累計開工新建實物公租房僅９１０萬套。只有這20%多的公租房才是跟農民工關聯最大的。

當棚戶區從城市地圖上抹去的時候，棚戶的所有者本地居民能獲得補償，而棚戶區的租戶們——那些進城務工多年卻始終無法獲得戶籍的農民工又去哪住呢？

農民：宅基地換房，賺了還是虧了？

說到底，市場經濟條件下要想讓農民工在城市住得下來，最關鍵的還是看農民有什么來交換。承包地和宅基地，是農民手中最大的資產。把這部分土地資本化，才能斷了農民的后路，徹底搬到城市居住，并且補償城鎮居住的成本。

2014年，承包地流轉總面積已占到農戶總承包面積的30.4%。2005年從天津開始，很多地區搞起了宅基地換房，真是了不起的制度創新嗎？其實不是，這跟城市拆遷并無二致。地方政府得大片土地，立刻以商業方式處置這些土地，獲得大筆土地轉讓收益。且不說這個過程中出現的腐敗和對農民利益的侵犯問題，最大的問題是，斷了農民后路后，如果失業怎么辦？

中國的失業率長期保持在4%左右的低位，不管GDP是 20%還是7%，其中的重要原因就在于農民工是不算在統計范圍內的。因為農民工家里還有房有地，失業了還能回家。

2008年金融危機全國約有2000萬農民工失業返鄉。農民工召之即來揮之即去，給國家減輕了多少“負擔”。

而現在我國正處于經濟下行周期，GDP增速破7%，企業大量倒閉。就拿吸納就業人口最多紡織業來說，2007年中國紡織服裝業上下游產業鏈吸納就業總人口高達1.7億，而今年上半年國內紡織服裝業迎來首次負增長。截至今年三季度末，外出農民工數量已經不增長了。

隨著人口老齡化，資源會更加向大城市集中，小城鎮將更加衰落。（國家統計局數據，2014年在外出農民工中，流入地級以上城市的占64.7%）２.７億農民工一旦全部留在城市，而且大量涌向大城市，就業崗位能提供多少？為了搶奪飯碗，等待他們的將是城鎮居民的敵視，農民工之間的廝殺。

從田間地頭走向城市的貧民，他們充滿了希望，想要放下鐮刀，拿起錘子，在工業的流水線上找一份光明的未來。但是，很不幸，迎接他們的，將是更為殘酷的現實。

無法解決的悖論

然而對于某些人來說，這就是城鎮化的代價。必須通過各種手段恢復城鎮化速度，以此來恢復資本的利潤率。

我們要注意一個大背景，就是城鎮化速度出現停滯。未來城鎮化主要依靠的農村年輕人口，已經開始下降，這是資本非常恐慌的。

不久前中國社科院副院長蔡昉做了《未來要讓農民工拉動經濟》的演講，認為“我們的增長速度下滑，很大一部分是因為人口紅利的消失，勞動力短缺、工資上漲、成本提高。那么，農民工是未來幾乎是唯一的勞動力供給來源，穩定住了農民工，讓他40歲以后還在城市待著，那么勞動力供給就增加了。拉動經濟的效果會非常明顯。”

聯想到之前財政部長樓繼偉在清華的演講，思路是一致的。所謂的人口紅利就是低工資。城鎮化就是通過讓農民工徹底地無產化，補充下降的勞動力供給，再次形成勞動力后備軍，壓制工資成本，恢復資本利潤率。然而這一邏輯存在很大的悖論：

從生產看，要靠過剩勞動力來壓低勞動力成本，保持經濟增速。

從消費端看，又要靠他們來消化過剩商品。這其實需要提高實際工資。然而資本的邏輯就是，既想馬兒跑又想馬兒不吃草。