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　　對(duì)完善中國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制而言，合理的房產(chǎn)稅是重要一環(huán)。我國經(jīng)濟(jì)面臨的問題，如實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到擠壓，內(nèi)需不振，產(chǎn)能過剩，貧富差距拉大，一些地方政府財(cái)政困難，“地價(jià)制造貸款、貸款制造地價(jià)”的金融風(fēng)險(xiǎn)游戲等，都和缺失了房產(chǎn)稅有關(guān)系。我國制定的房產(chǎn)稅方案，需要深明“地租公平分配、土地有效利用”的機(jī)制，參考各國相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，適應(yīng)中國具體現(xiàn)實(shí)，制定出公平、簡便、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的稅收方案。

　　筆者不揣淺陋，對(duì)我國房產(chǎn)稅的方案進(jìn)行了一些思考，希望對(duì)決策者有參考之處。要點(diǎn)如下：

　　1、房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)是什么？

　　在我國征收房產(chǎn)稅，在法理上沒有任何障礙。

　　房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利的持有征稅。有一種看法認(rèn)為，我國城市土地是國有的，所以不應(yīng)該對(duì)不是個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)征稅。這反映了普遍的誤解和概念的混亂。在法律上人們擁有的不是財(cái)產(chǎn)，人們擁有的只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，反映的是人與人的關(guān)系，而不是人與物之間的關(guān)系。土地上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利無論是使用權(quán)還是所有權(quán)，都可以征稅，關(guān)鍵在于擁有這項(xiàng)權(quán)利帶來了什么樣的收益。不要說是限定年限如70年的使用權(quán)，甚至僅僅是土地上的通過權(quán)，都可以征稅。既然都是對(duì)某種土地上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利征稅，對(duì)無論是使用權(quán)還是所有權(quán)的保有征稅，在法理上沒有本質(zhì)區(qū)別。

　　2、房產(chǎn)稅解決什么問題

　　房產(chǎn)稅的目的是要建立公平的社會(huì)財(cái)富分配機(jī)制與有效率的土地資源配置機(jī)制。地租分配問題是土地制度中的一個(gè)根本，沒有做好這一點(diǎn)，一定要出大事情。目前中國的土地問題不在于個(gè)人能使用或利用多大面積的土地，也不在于使用的權(quán)利為市場交易決定，而在于社會(huì)成員地租占有的不平等，形成土地食利集團(tuán)，社會(huì)財(cái)富為土地食利集團(tuán)吞食。土地是從事一切其它活動(dòng)的前提，一旦少數(shù)人壟斷地租，社會(huì)矛盾就會(huì)非常激烈，斗爭非常殘酷，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。一個(gè)社會(huì)如果占有和掠取地租成為人們努力的方向，這個(gè)社會(huì)很容易陷入鎖死的發(fā)展困局中。

　　我國當(dāng)前的土地和財(cái)稅政策帶來了地租分配的極端不平等和居民稅收負(fù)擔(dān)的極端不公平，城市土地增值收益為少數(shù)人掠取，地價(jià)越來越高意味著地方政府稅收在城市化先來者與后來者之間負(fù)擔(dān)極不均衡。這種情況下，當(dāng)然應(yīng)該針對(duì)事實(shí)上獲取了較大地租的土地權(quán)利征稅。

　　房產(chǎn)稅的目的是要建立公平的社會(huì)財(cái)富分配機(jī)制與有效率的土地資源配置機(jī)制。它的意義首先是公平分配，實(shí)現(xiàn)“均占地價(jià)、地租共享”；二是資源的有效配置，一個(gè)人能夠住在什么地方，主要取決于他在占有土地之外的財(cái)富創(chuàng)造能力。在房產(chǎn)稅的作用下，中等收入者自能憑自身收入住上中等房（購買和租住在這種情況下沒有區(qū)別），政府只需救濟(jì)孤寡廢疾和一線城市必須的一部分低收入者，甄別成本低。

　　3、以地價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，評(píng)估對(duì)象與征稅對(duì)象相對(duì)分離

　　作為地上權(quán)利保有稅的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是每套住房實(shí)際占有土地的地價(jià)，而不是住房本身的價(jià)格或住房面積。通過對(duì)地塊（可能包括幾個(gè)小區(qū)的大塊區(qū)域）價(jià)格評(píng)估獲得某一地塊的地價(jià)，再計(jì)算建于其上的單套住房實(shí)際地價(jià)。這么做好處如下：評(píng)估單套住宅的價(jià)格工作復(fù)雜且易生作弊，評(píng)估大塊土地地價(jià)工作容易得多，不易發(fā)生行賄情況，根據(jù)小區(qū)和住房資料很容易計(jì)算出每套住房實(shí)際占有的地價(jià)；住房價(jià)格受到房產(chǎn)保有稅影響，極端情況下（如征重稅）其價(jià)格可以微不足道，那么是否要減稅？設(shè)想一套別墅建于普通高層住宅當(dāng)中，如對(duì)其征收重稅別墅價(jià)格必然下跌，但別墅所在地塊價(jià)格因?yàn)榻ㄓ斜姸嗥胀ㄗ≌涞貎r(jià)并不會(huì)如別墅市價(jià)那樣下跌。筆者的辦法，對(duì)于豪宅（市區(qū)、低容積率、大面積）而言，其售價(jià)降低而稅收可以不變甚至增加。這是一個(gè)很巧妙的辦法。

　　在初期階段，可以訂出一個(gè)比例，如5%—20%的私有住房需繳納房產(chǎn)稅。以單套房實(shí)際地價(jià)來確定什么是高檔房，筆者以為這是一個(gè)很好的關(guān)于什么是高檔房的定義。

　　4、單套住房累進(jìn)征收

　　不區(qū)分每戶住房套數(shù)，只以單套住房地價(jià)設(shè)定起征點(diǎn)，實(shí)行累進(jìn)稅率。如此，如一戶只有一套近郊別墅或市區(qū)四合院，另一戶有多套小戶型住房，但其住房累加地價(jià)等于前者，前者交稅將高于后者。這個(gè)辦法將免去住房普查之成本與各種擾亂，有效鼓勵(lì)小戶型住房建設(shè)，同時(shí)避免房產(chǎn)稅成為僅僅租戶負(fù)擔(dān)的稅收。出租房的土地權(quán)利保有稅業(yè)主可以轉(zhuǎn)嫁給租戶，但這是合理的，因?yàn)檎鞫惛鶕?jù)是實(shí)際占用土地的價(jià)值和用途，不管是租戶還是業(yè)主，誰享受豪宅誰繳稅。

　　5、征稅方式學(xué)習(xí)電信收費(fèi)法

　　每套住宅很容易計(jì)算出每年應(yīng)繳數(shù)額，稅務(wù)部門給住房本身下發(fā)繳稅通知書，并網(wǎng)上公告，提請(qǐng)住房相關(guān)人士注意：業(yè)主、業(yè)主委托的管理人甚至僅僅是住房的實(shí)際占用者。要點(diǎn)在于不是業(yè)主收到了繳稅通知書甚至業(yè)主存在與否和征稅環(huán)節(jié)無關(guān)。只要有人為住房繳稅即可，其他情況不問，業(yè)主也罷、租戶也罷、天外來客也罷不問繳稅者是何人。經(jīng)過法定程序，如連續(xù)三年，如連續(xù)催繳，某一套住房無人繳稅，就沒收拍賣。

　　確實(shí)，中國私人房產(chǎn)持有者中，很多人無法提供有效的收入來源證明。筆者設(shè)計(jì)的征稅方式，根本不涉及資產(chǎn)來源的合法性問題。但是，不查證資產(chǎn)來源，也不等于認(rèn)同資產(chǎn)來源不明的現(xiàn)實(shí)，征稅并非資產(chǎn)合法的證明。可以明確的只有一件事：無人為房子交稅則房子就被沒收。征稅就是征稅，沒有那么多旁生的枝節(jié)。

　　6、大區(qū)域統(tǒng)一房產(chǎn)稅起征點(diǎn)和稅率

　　中國的房產(chǎn)稅不能學(xué)美國，成為完全地方性、社區(qū)性的稅收（一般來說，美國房產(chǎn)稅中縣稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5），甚至成為一種物業(yè)費(fèi)。房產(chǎn)稅不僅僅是地方稅，一線城市要和中央財(cái)政分享，省會(huì)城市要和省級(jí)財(cái)政分享，縣城和全縣人民分享。城市土地地租不能在一個(gè)比較小的地域范圍內(nèi)部共享，這與城市的性質(zhì)有關(guān)，城市土地的價(jià)值是一個(gè)地理現(xiàn)象、區(qū)位現(xiàn)象，因?yàn)閯e人遠(yuǎn)了，所以你近了；集聚到此處，所以不能集聚到彼處；這里是北京上海，所以其他地方不是北京上海。因?yàn)橛辛酥袊圆庞辛松虾＃绻麤]有了中國，上海還是什么上海？要注意到，在城市化進(jìn)程中，城市地產(chǎn)在增值，同時(shí)遠(yuǎn)鄉(xiāng)地產(chǎn)在貶值，二者是此消彼長的關(guān)系。一線城市房產(chǎn)稅收入有一部分要交給中央政府，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用，受惠的對(duì)象超出一線城市居民的范圍，使哪怕窮鄉(xiāng)僻壤的居民也分享一線城市的地租。

　　7、房產(chǎn)稅減免條件

　　房產(chǎn)稅方案還要規(guī)定一定的減免條件。稅收減免需要業(yè)主現(xiàn)身，帶上證明材料到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理。減免條件的兩個(gè)基本原則是：人多和高齡。

　　如果一戶人家四世同堂，家庭成員又別無其他住房，則雖住豪宅，人均占有地價(jià)仍低，應(yīng)該減免。房產(chǎn)稅減免條件當(dāng)有醇厚風(fēng)俗、減少空巢家庭的作用。關(guān)于“三代同堂”、“四世同堂”減免稅收的方案，應(yīng)該認(rèn)真考慮。新加坡的政策就是鼓勵(lì)幾代人住在一起的，有利于中國傳統(tǒng)價(jià)值觀的實(shí)現(xiàn)，由家庭和諧促進(jìn)社會(huì)和諧。

　　一般人如果擁有豪宅不能以當(dāng)下收入低當(dāng)作理由要求減免。如果發(fā)生有人住不起的情形，這正是房產(chǎn)稅的成功之處。房產(chǎn)稅事實(shí)上是一種“貴壯而賤老”的稅種，所以美國人退休后收入降低往往要搬到房產(chǎn)稅較低的地方居住。考慮到中國尊老的傳統(tǒng)，如果老年人（65歲以上）收入低，似可適當(dāng)減收其房產(chǎn)稅。

　　8、廉租房之外，政府建設(shè)平租房

　　所謂平租房，就是不限制申請(qǐng)者資格，以競價(jià)或市價(jià)出租的住房。

　　當(dāng)前人們之所以不愿租房，是因?yàn)閺乃饺藰I(yè)主那里租房不能滿足居住穩(wěn)定性的要求，不能落戶享受居住地公立教育服務(wù)。平租房可以滿足租戶穩(wěn)定居住要求，也應(yīng)該規(guī)定已有本市戶籍者可以自愿落戶。平租房的作用也在于平衡租房市場上的租價(jià)，壓抑多套房主出租住房獲利空間。平租房的租金可以成為同等住房房產(chǎn)稅的參考，如以租金的50%或75%估算房產(chǎn)稅稅額。

　　政府建設(shè)平租房，可以長期收取地租。在落戶、管理上構(gòu)成了對(duì)私人出租房的優(yōu)勢(shì)，有競爭力。在土地增值收益、土地出租收益方面，政府必須堅(jiān)決“與民爭利”，盡可能壓抑私人獲利空間。

　　10、房產(chǎn)稅不是萬能的

　　房產(chǎn)稅僅僅還是地上權(quán)利的保有稅。在征稅環(huán)節(jié)還需要改變房產(chǎn)交易的利得稅稅率。房產(chǎn)交易利得稅不能僅是差價(jià)的20%，而是至少占差價(jià)部分的75%，只有這樣才能根本改變掠取和占有地租的社會(huì)激勵(lì)機(jī)制。

　　我國公共服務(wù)均等化做得不好，出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的工業(yè)化加劇了就業(yè)機(jī)會(huì)分布的不均衡，導(dǎo)致人們?cè)敢饩幼〉牡胤骄o缺。也就是說，自然環(huán)境宜居而言，我國根本不存在居住用地緊張的問題；全國城鄉(xiāng)住宅相對(duì)于全國人口，住宅是過剩的；但是經(jīng)社文（就業(yè)機(jī)會(huì)、公共服務(wù)、文化生活）宜居區(qū)相對(duì)于想來居住的人口而言，是高度緊張的，做不到人人有住房，也做不到人人有房住（體面居住）。筆者認(rèn)為，在體面標(biāo)準(zhǔn)之上，人人有住房和人人有房住差不多是一回事，難度也差不多大。這個(gè)問題的解決，需要公共服務(wù)均等化的措施和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的徹底調(diào)整。

　　地方?jīng)]有錢又要辦事，是目前地方政府賣地籌款的根本原因。要分清中央和地方的責(zé)任，進(jìn)一步推進(jìn)分稅制改革，搞好政府的分級(jí)預(yù)算制度，使地方的公共開支有合法、合理的來源。

　　（作者系中國社科院法學(xué)所研究員；來源：“國際事務(wù)評(píng)論”微信公號(hào)）

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