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　　隨著國土部對住宅建設用地使用權期滿如何續期做出答復以及總理在記者招待會上的表態，住宅建設用地使用權期滿無償續期這件事總算落地了，可我的心卻拔涼拔涼的。有媒體要送給我“無償續期之父”這頂帽子，我頓感犯了比韓國崔順實干政還大的罪。

　　2011年我和李宇辰合寫了一篇論文，叫《住宅建設用地使用權期滿無償續期》，掛在了北大法律信息網—法學在線上，幾天后被選入該網的法律大講堂，又過了幾天被中國社會科學網轉載。文章并無高論，但它揭開了物權法第149條的一個秘密——物權法實際上已經規定了住宅建設用地使用權期滿無償續期。該條第一款規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”該款中，自動是續期的狀語。從邏輯上講，自動與無償是相洽的，而與有償是反對關系，這意味著，自動續期只能是無償續期，任何有償續期都不是自動續期。所以，自動續期限定了續期只能是無償的，從而排除了有償續期的可能性。這樣，物權法第一百四十九條第一款，事實上規定了住宅建設用地使用權期間屆滿，自動、無償續期。此文一出，迅速成為學界共識，使得各界主張無償續期的力量有了物權法根據，并迅速擴大了自己的影響力。2009年《中華人民共和國土地管理法（修改草案征求意見稿）》擬規定“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按國家有關規定自動續期。”，但該法是人大常委會制定的一般法律，效力上低于全國人大制定的基本法律——物權法，并不得與物權法的規定抵觸。這樣，既然物權法實際上已經規定了住宅建設用地使用權期滿無償續期，通過修改土地管理法實行有償續期在法律上就行不通了。

　　在農村土地確權和農村土地制度改革的大潮下，資本下鄉和土地兼并即將拉開大幕的形勢下，我感到后怕，覺得自己就是個罪犯。本來是為了老百姓謀點福利，卻被資本利用了——為資本圖謀的土地私有化找到了打開法律之門的路徑。

　　其實，住宅建設用地本質上是全民所有，本來應該實行無償、平均和貨幣化分配。老百姓拿地是不花錢的，拿到手還可以賣錢。所以，住宅建設用地使用權續期，不是只有無償和有償兩個選擇。還可以有第三種解決辦法。從理論上講，應該進行住宅建設用地使用權分配改革，實行無償、平均和貨幣化分配。但是，簡單地實行無償、平均和貨幣化分配，只能解決未投入市場的土地；對于已經賣出的土地是不適用的。因此，必須采用如下綜合改革。

　　改革措施包括：一、將住宅用地土地使用權期間縮短為30年。二、對尚未投入市場的住宅用地，賣地收入在扣除必要費用后用于全民平均分紅。三、對已經賣出的住宅用地實行類房產稅衡平措施。具體為，每年針對存量房屋征收當年地價的三十分之一用于全民平均分紅。連續征收、分紅30年。四、30年后住宅用地土地使用權實行無償、平均和貨幣化分配。

　　一、實行無償、平均和貨幣化分配的法律依據為：

　　1、國有即全民所有。實行無償、平均和貨幣化分配是全民所有制的應有之義。

　　2、天賜物和生活必需品所決定。生活必需品性質決定，國家必須向每個公民分發住宅建設用地。天賜物意味著住宅建設用地是非勞動產品。這決定，它的分配不能實行按勞分配原則，沒有多勞多得之說，只能平均分配，因為每個人的公民資格都是平等的。

　　3、社會主義理念彌補天賦人權缺陷的必須。西方天賦人權不包括財產權。這樣，天賦人權并沒有賦予公民作為人所必須的圓滿人格，相反，天賦人權下的人格是殘缺的。社會主義理念是天賦人權理論的揚棄，社會主義人權理論必須讓公民的人格包含財產權。住宅用地是最基本的財產，是公民成為人必須擁有的財產。所以，住宅建設用地使用權的無償、平均分配是正當的。

　　二、實行無償、平均和貨幣化分配的經濟學依據為：

　　中國經濟不同于西方的基本特征是“土地財政”， “土地財政”形成的房地產經濟，所以能促進中國城市化和整體經濟迅猛發展，是因為它部分符合社會主義交易經濟的雙層市場結構。

　　社會主義交易經濟的涵義是：社會整體是每一個社會成員作為平等股東組成的社會法人。社會法人把一部分資源無償地、平均地分配給股東利用，把另一部分資源通過競賣的方式交給作為資源利用者的公私資本家利用，所得在做出必要扣除后在全體股東中平均分配。

　　社會主義交易經濟的雙層市場結構是指：社會法人把經營性資源通過競賣的方式交給作為資源利用者的公私資本家利用，另外，通過市場把非經營性資源向公民做無償、平均和貨幣化的分配。這樣就形成兩個兼容性市場，兩者之和就是一級市場。在此基礎上，社會個體相互之間的交易就形成了二級市場。政府可以通過參與一級市場的市場交易來調控一級和二級市場，也可以直接參與二級市場的市場交易來調控二級市場，還可以通過強制交易（非市場交易措施）來調控兩級市場。

　　但是，中國的市場有兩個缺陷：第一，中國資源分配的一、二級市場，除了城市建設用地使用權的一、二級市場外，是坍塌的，即二級市場跌落到一級市場，只有社會個體之間的交易關系，形成片面、扭曲的市場。第二，城市建設用地使用權的一、二級市場是僭越性市場。表現為：招拍掛的兩端是政府和土地使用者及開發商，政府由所有人——社會法人的代理人變成所有人，所有人——全體公民反而被剝奪了所有權，由一級市場的賣方，變成二級市場的買方。老百姓自己的地被政府賣了，而且還強迫自己從二級市場上買回來。

　　第一個缺陷使得經濟不能根據市場信號來實現經濟的有計劃、按比例增長。第二個缺陷，不僅造成房地產成為資本品，炒房成為必然，而且，人為地設置了地方政府和開發商推高房價和地價的沖動，人為地削弱了老百姓的有效需求，導致普通百姓買不起房、財富兩極分化以及經濟脫實入虛，最終房地產市場的崩潰引發經濟危機。最重要的是第二個缺陷破壞了中國經濟中僅存的、科學、正當的資源分配一、二級市場。本來這個市場可以是自我均衡而且可調控的，自我均衡的理論基礎是需求方和供給方是同一方，需求的數量和結構，經過宏觀調控，可以就是供給的數量和結構，雖然有時間差，但宏觀調控可以解決。但是，政府越位把這一切都破壞了。

　　通過實行本文倡導的改革，不僅可以建立科學、正當的房地產一、二級市場，而且可以把這種體制和機制延伸到其它資源的配置體系。即使不延伸，政府仍然可以通過調控科學、正當的房地產市場，并輔之以其它宏觀調控措施，來調控其它市場。

　　二、實行土地衡平措施的依據

　　對已經賣出的住宅用地實行的類房產稅衡平措施，不是稅收，而是一種全社會的資產再分配。

　　其法理依據是：全體公民的住宅用地被違背其意志地出賣了，全體公民有權按照全民意志采取法律上的衡平措施，實現全體公民的公平利益。從法理上講，政府賣地行為是無權處分，是效力待定行為，而衡平措施是對政府賣地行為的變更行為。民法學上，對無權處分行為，權利人可以確認使之有效，也可以拒絕確認使之無效，還可以依據法律和合同，改變行為的內容。基于此，衡平措施是正當的。

　　其經濟學依據為：第一，是建立科學、正當的房地產一、二級市場的配套措施。建立科學、正當的房地產一、二級市場，必須與既有的房地產市場對接，只有采取本文所述的衡平措施對既有的房地產市場進行改造，才能實現兩者的科學對接。第二，對改造既有房地產市場的指引作用。從消費結構上講，中國房地產市場是有分層結構的，有商品房和保障房之分。商品房也有高檔房和低檔房之分。政府通過不同的土地出售方式，可以滿足對各類住房用地的需求。比如，對高檔商品房用地，實行招拍掛和價高者得即可；對保障房，則必須堅持以提供優質、廉價保障房為準的原則。誰提供的保障房最多，最好，最廉價，其競爭性的對用地的發價就是成交價。通過土地出售方式改革，政府可以更好服務民生。第三，提高全民的消費能力所必須。

　　需要指出的是，衡平措施的對象不僅包括國有住宅建設用地，還應包括農村宅基地。理由是，農村集體土地本質上也是全民所有，農村集體只是在全民所有制的基礎上獲得了法定的使用權，所以理論上，宅基地也是全民所有，也應成為衡平措施的對象。另外，農民朋友不吃虧。

　　書生談國事，誤國的不少。所以讀書人寫文章，一定要堅持為人民和國家利益說話的底線，拒絕被利益集團綁架或者利用，尤其要拒絕成為資本的出聲桶。

　　（作者單位：山東泰誠律師事務所；【原創】來源：昆侖策網）

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