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        打開新聞，新熱點是“雄安樓市瘋狂，房價兩天跳漲三萬”“雄安新區召開干部會議：防止炒作行為影響投資”“面對大量涌入的購房者，4月1日起，河北雄安新區雄縣，全面叫停一手房，二手房房產交易，關停售樓部和房屋中介機構，凍結一切房屋過戶手續”……一股熟悉的味道又來了。

2010年元月貧道在三亞陪一個哥們買房，他是在旅游島公布那天到的三亞，當天鳳凰水城房子從去年7000一平米的現房漲到15000一平米的期房。此后三亞房價一天一個樣。最后以220萬買下一套不到一百平米的兩居室。為此貧道還寫了篇“三亞樓市瘋狂親歷記”發在網上。

據介紹，雄安特區是要把首都非首都功能的部分遷過來，比如生產、物流和一些不是首都承擔的服務業，建一個無首都功能的北京。據說幾十家大型國企總部首先要遷過去。于是貧道只能做這樣的判斷：這次特區建設與此前的“經濟技術開發區”和“住宅開發區”有所不同，一不是資金雄厚的外資企業和已經有資金來源的新項目投資，二不是有巨額利潤的房地產企業，主要是現有單位搬遷，其次才是吸引其他方面的資金來投資。主要內容是設立特區的目的：讓現在的北京功能單一化，一些大城市病會減弱。如果這些機構沒能搬遷，那么設立特區的意義就大打折扣。

這些單位和企業參與這次搬遷是機構“計劃外”的事情。這些單位和企事業單位有的有點閑錢，有的沒有，有的現在日子就不好過，別說搬家了。要完成這次特區建設，必須讓這些機構的搬遷成本壓到最低。也就是地價一定不能高。別說像現在數千萬一畝的招拍掛，就是幾百萬一畝也吃不消，恐怕百十萬還差不多。對于有些機構，恐怕還要恢復“國撥土地”方法。

這大概是“黨報連續三天批雄安炒房者”以及尚未宣布就提前禁止銷售的原因。

但麻煩還在后面。地價取決于預期房價，土地拍賣會場一塊地最終在什么價位拍板，取決于開發商對房價的預期。也就是這塊地蓋的房子（這是定數）以多高價格賣出去才能盈利是舉牌的依據。雄安特區不管干什么，人總要住房。京津房價在那里擺著的，雄安特區房價再低，沒有個三四萬不會拉倒。這一點別說開發商，就是個屌絲也看得出來。尤其這是最高領導親自關心的“首都項目”！不會掉地下的！

現在新特區地價基本是白菜價，“預期房價”空間大得讓人眼紅。為了這點利潤開發商拼死也會盯著的。盯什么？一是政府動靜和措施，以便不失時機抓住機會，二是找到“縫隙”，因為肯定有抄近路的方法。

這就是為什么傳說（也許不是傳說）王健林領導離開的第二天就到了白洋淀。

不管真的假的，政府對這群虎狼般的人是防不勝防的。貧道認為，打敗仗的可能大于打勝仗。結局非常可能不要說完全用市場方法了，就算市場＋計劃甚至完全計劃方法，都無法不選擇干脆放開。

有人會說：不懂了吧——特區政府需要大量開發資金。沒有高房價就沒有高地價，不賣地，特區政府靠啥搞開發呢？

這是沒看報紙，不知道新特區是干啥的。貧道前面分析的特區建設目的，與特區現在停售停購限制地價的政策是對應的：降低進入機構的土地成本是實現特區開發的基本點。至于政府基本建設資金，中央肯定有考慮。如果還是建開發區賣地，根本不會限售限購。

貧道一種感覺：雄安特區項目公布的是不是有點早了。現在正是房地產瘋狂時期，全國城市地價房價都在高位上。四環房子8-10萬都不算新聞。這種情況下，讓必然成為北京一部分，現在還是耕地的特區土地的漲價空間大得驚人，這就像天上掉下個大蛋糕。對房地產商來講，不搶或者沒本事搶到手就別在這行里混了！除了老虎，還有蒼蠅呢！背著大包小包現金的炒房者根本不會相信政府的解釋和勸說，會從頭到尾盯著這塊肥肉的！因此，項目公布的是不是早了。

有人會說。什么早了，難道晚點會不一樣？

晚點是不一樣。比如樓市崩盤了，房價暴跌，炒房人爭著賣房子的時候，公布要搞雄安特區，老虎蒼蠅都不會來了。

在樓市崩盤時公布雄安特區有兩個好處：

一是可以有一個低成本開發環境：地價低，建材價格低，用工成本低。干擾因素少。

二是樓市崩盤會加快經濟下行，尤其是鋼煤水泥建材家電家具和建筑等相關產業受到嚴重沖擊，這時候大力宣傳和大量投入新特區建設，而且直接開始二期（1000平方公里）建設，會一定程度減輕下滑壓力。

有人會說：你咋知道樓市會崩盤呢？你說啥時候會崩？

貧道真不知道啥時候中國樓市會崩盤，但知道這樣的樓市全世界都崩了，中國不可能例外。而且還知道，中國樓市之瘋狂之所以能持續到今天而不衰，原因是中國沒有實施全世界政府都開征的房產稅。沒有房產稅，中國樓房就不是為了住的，而是為了炒的。西方國家很難把買賣住宅當生意做，因為住房多了稅收就高，而且也是累進制的。賺的錢還不知道能不能到手，稅先交了一大堆，這生意就沒人做了。中國政府雖然不舍得，但已經說一兩年就會開征。

為什么開征房產稅會導致中國樓市崩盤？道理前面已經說了。開征后房子多的大的交稅就多。不住的房子天天交稅肯定心慌，只好賣房。現在30-40%住宅是“用來賣的”。中研網上一篇文章分析說2013年中國城鎮住宅總面積超過220一平方，2016年底應該不低于250億平方。也就是有不少于90億平方的住宅會選擇賣掉。按照現在全國住宅平均0.75萬/平米價格，需要約68萬億人民幣來購買。2016年全國城鄉居民存款只有60萬億，而且這些錢絕大部分在打算賣房人的戶頭上，想買的居民存款不會高于10萬億。10/70，意味著賣出2016年房價的七分之一才會實現銷售。當然，房子不是方便面存貨不賣就壞了，不可能有那么大降幅，但買漲殺跌的局面肯定出現，跌掉一半甚至更多（東京地價跌掉三分之二），那就叫“樓市崩盤”。

開征房地產稅會引爆樓市，幾乎是難以避免的。

這是貧道認為等兩年再宣布就好了。

當然也可以這樣看：房地產稅開征晚了。早點開征，這些麻煩事兒都沒有了。貧道是在2007年就發文說：國家要趁早開征房產是，否則住宅就搞成不是住的而是賣的了。文章的題目就是《縱有廣廈千萬間，難庇天下寒士俱歡顏》

現在說早了晚了都是馬后炮。但加快房產稅開征進度，爭取今年下半年就開始。這樣一會及早引爆樓市的個定時炸彈，二為特區開發創造條件，三借開發區建設減低經濟下行風險。總之，這兩件事挨得越近越好。

當然，以上都是就雄安特區怎么建設最好角度說的，并不涉及當下是不是有更緊迫的，真正能稱得上“千年工程”的事情做。這是貧道題目中加“還是——”的原因。

貧道以為，現在能稱得上“千年工程”的只有大西線建設。投資數萬億，從西南調2千億立方水到西北，把西北沙地改造出30億畝宜農宜牧土地，再造一個中國。這事兒是“大禹級”的功德。與大西線調水相比，其他的都是毛毛雨小兒科。

附文：《三亞樓市瘋狂親歷記》

發布時間：2010-01-28 來源：烏有之鄉

元月5日下午，到三亞鳳凰機場接一個哥們，他要在三亞買房子。從機場回來的半路我們就到一個樓盤“鳳凰水城”看房子。貧道哥哥去年年初在這里買了一套29樓的期房，折合到8250元一平米。說離三亞灣只一里多地，盤子也很大，小區環境以后會不錯。在售樓部看了規劃，是不小，一期幾棟小高層已經售完，二期是兩個高層在建。接待的售樓小姐說二期明年5月交房，現在一層起價15000元一平米，往上每增加一層加100元。也就是說買18層的就是16500元一平米。

當時貧道就有些吃驚：怎么一年就翻了一番多。因為我哥買時才6500元，也是每層加100元。如果現在買，就要17800一平米了！售樓小姐說，如果是一個禮拜前來，是12000元一平米。要再早到11月來，才1萬元。說完拿出一份報紙，上面大紅字寫著慶祝海南省被批準為國際旅游省的消息。然后補充說，漲價也就這幾天。現在還在漲，不買的話恐怕這個價格就買不到了。當然我們沒有定，因為還沒看其他樓盤。同時也覺得，已經漲成這樣了，還能再漲？

第二天一早，我們一起去看這個哥們在三亞的一給遠房親戚介紹在臨三亞河的一個高層公寓樓。這個樓據說是2003年就結頂了，本來是要做酒店，現在改為公寓房。看的房子是18層一套90多平米的兩居室現房，每平方合到12000，能看到一公里多遠外的三亞灣。當時哥們覺得不錯，雖然是在市區有些吵鬧，但畢竟是現房，買了幾年春節就能來度假。于是給售樓小姐商量怎么簽協議的事情。沒想到小姐說老板出國了，這套房子他說等他回來再定。哥們一聽就說算了，因為他就打算花一周時間。（這套房在一周前是9000一平米）

我這哥們早在86年底就到過三亞。當時海南省剛成立，缺干部。他是國家體改委介紹到三亞市做體改辦主任的。在這里待了2個月。市里一開會，除了對他講幾句三亞普通話外，會上討論全用三亞話，一句也聽不懂。只好回去了。他當時就說三亞氣候真好，冬天最低氣溫也在20度以上，比海口高七八度。最主要的是三亞不潮濕，衣服洗完掛在窗口第二天一早就干了。到90年代末，因為一天三包煙，肺部纖維化。這種病不可逆轉，每感冒一次加重一次。這時他就說要到三亞買套房子，冬天在這里過冬。但說是說，一直沒辦。一直到07年貧道為退休準備在三亞已經買了一套房子，他還沒買。

貧道在鄭州的鄰居老周比貧道大10歲，2000年退休后就在三亞做點生意。當時他買的小區樓盤是1500元一平米。2007年他給貧道張羅著買房子，房價大約在4000左右。好點的小區在5000左右。海景房價格已經接近一萬。去年10月這個哥們就決定拉著貧道在三亞買房了。今天拖明天，明天拖后天，結果拖到了“國際旅游島”都批了才來。房價幾天漲了25-30%。

接著幾天，我倆就一方面找關系，一方面在網上查。

托關系找到了一個河南老鄉，三亞房管局的副局長。第三天他親自帶我們看了兩個樓盤。一個樓盤開發面積也很大，但距三亞灣要有三四公里。他先讓售樓小姐給介紹了一下。售樓小姐指著沙盤說，一期沒了，二期現在正打地基，明年下半年交工。聽她說的價格與鳳凰水城一樣，1萬5起價每層加100。然后局長領著我們看了一套120平米，18樓的三居室房子。說這是他一個朋友托他賣的。他可以給說成按1萬5一平米。另一套房子的小區只有三棟小高層，房間面積也小。我當時給哥們商量說，這地方離海邊太遠，咱們再看看吧。于是給局長說要和老婆商量一下再回話。

這天下午，我倆在三亞灣散步。他感覺很壞：海水有些渾，沙灘含土太多，有些硬。我說大東海可以，但大東海已經開發完了，只能買二手房。晚上就在網上查，發現大東海有很多二手房再賣。而且價格還不高，大約在13000元左右。加上10%左右的稅費，也就是15000元一平米。按中介公司提供的聯系電話，一次就聯系了兩家中介公司大約十幾套房子。于是接著幾天每天就是約人看房，先后看了差不多十幾套房子，不滿意的不說了（我哥們不買住過的房子），滿意的結果都一樣。這里舉一家就可以了。“三亞印象”是一個面對鹿回頭廣場的小樓盤，離大東海也就是一公里2007年已經銷售。我們看中了一套112平米的2居室房子，要價166萬，辦下來大約折合1.66萬一平米。這套房子雖然已經住過，但看著還很新（這時我哥們已經沒那么嚴格的原則了）。看完后與房主說定，第二天簽協。那天我們同時看了另一套，也比較滿意。哥們在給家里領導匯報后，第二天我們就等著，準備誰家先約就簽誰的。9點左右中介小李來電話說，房主說不賣了。10點另一家中介來電話說，房主要漲價，問我們談不談。我們說不談了，因為談完了他再漲我們也沒辦法。

幾天過去，一家也沒談成。回頭給局長打電話，局長說房子已經賣了，有人出17500元一平米買走了。而且我們沒看中的那個小區的房子也沒了。3天沒平米漲了2500。

到第六天頭上，哥們決定不管三七二十一，下次看見合適的，只要可忍受就買了。于是聯系中介小李看了一套94平米，要價185萬的房子。小區叫時代海岸，是三亞頂級樓盤，2007年起價就6000多，小區在三亞河與臨春河的半島頂端，周圍以后是游艇停靠區，但已經賣完了。看完小區，哥們就給小李說：你問清楚幾點。第一，聯系人是不是房主；第二，房產證是不是在手里。第三，是不是談定了馬上就簽約。任一不是，就不談了。結果房主來了，是個四十歲左右女的。房子剛裝修完，家具電器齊全，沒有住過人的跡象。下午就簽約，定金直接付了50萬，怕她反悔。

事情辦完，哥們就飛回去了。因為中介公司還要代我們交契稅等，一周后才能辦證。一周后，哥們的老婆飛了過來。第二天就去辦證，7個工作日后領證。稅費加中介費大約21萬，折合22000元一平方。

中介小李說，如果我們是今天買房，所有房子價格大約比兩周前我們找他時高出3000-4000，一天漲300左右。最主要的是根本沒法成交：房主比我們那時候變卦還要快。有時候正在看房，房主接個電話就說不賣了。

這就是近一個月來三亞房市的瘋狂狀態。

早在2007年貧道在三亞買房時就說：全國房價早晚要跌，三亞房子始終會漲。原因很簡單：三亞是我國唯一一個熱帶海洋氣候地方（包括陵水和西面一個縣）。夏天最高溫度沒到過34度，2008年春節說是54年最冷一個冬天，貧道經歷的最低溫度17度。而當天海口是5度。前幾天寒流過來，這里最低20度，海口最低8度。五指山加上氣流走向決定海南島五指山以南氣候與山北相差很大。而且三亞沒有雨季，冬天下雨也是一陣就完了，因此不潮濕。貧道大半年回來打開房門，一點潮味兒都沒有。從10月下旬到來年3月底的半年時間，三亞都是避寒的天堂。對老人，對心肺有毛病的人來說確實是國內最佳環境。

海南島五指山以南1萬平方公里的地方對中國來說確實是個很寶貴的地方。利用好了，對海南省的發展能起很大作用。但是，貧道以為海南省領導把海南定位為搞旅游，搞高檔消費，搞什么賭博等，完全是胡鬧。這樣做將既不可能實現預想的發展結果，還會最終使海南失去持續發展的機會。

海南島并沒有“旅游資源”優勢。海南的旅游資源在國內都算不上優勢，不要說世界了。旅游看什么？一是人文景觀，二是自然景觀。海南沒有人文景觀，就有也太少太孤立形不成旅游線路。海南也沒有獨特的值得看的自然景觀。就算有也與國內其他地方相比也差很遠。因此，把海南發展寄托在旅游上，貧道簡直搞不清楚怎么想的。

海南也不是“國際度假”場所。三亞確實具備避寒和療養的獨特條件。但同樣具備這個條件的地方有很多。越南、菲律賓、泰國、馬來、印尼等地這樣地方多了去了，甚至整個國家都具備這些條件。因此，在三亞你看不到一個日本人、韓國人和說英語的人。三亞所有商業設施上標注的外文全部是俄文，沒有一家寫英文，更不要說韓文、日文了。因為日本、韓國人都去東南亞了，而西方人除了去那里，還有地中海、加勒比等地。三亞頂多是個臨時停留地，不可能成為度假、療養的主要區域。而俄羅斯人去黑海等地療養距離太遠，去東南亞除了遠還很貴，所以遠東的俄羅斯人聚集在三亞。

至于免稅店等，從來都是某城市用來吸引人的地方，沒有一個數萬平方公里的地方指望這發財的。而賭博搞得再瘋狂，恐怕也高明不過澳門，全世界也沒那么多賭徒。要搞黃，中國還能比泰國厲害？而且明擺著的是，中國政治形態決定中央不可能讓海南成為賭場和淫窟。

因此，海南根本不具備成為旅游目的地的條件，也不具備成為日本人、韓國人度假、療養的目的地，而其他所謂機會都是說法而已，不可能成為產業支柱。也就是說，海南省前一段說的所有發展目標都將落空。唯一結果就是：把房價倒騰高了，把全國炒房資金給吸引過來了。到2012年，三亞普通房價將達到3萬左右一平米，海景房早已開發完，二手價格會在5萬以上。而且大部分新房都是浙江人買完后的空住房。這么高的價格，像貧道哥們這樣有錢人也不會再買。由于房價高，房租也將倍升。冬天來租房度假的人也會減少。而這么高的房價想降低很難，就算降點，也不會崩盤。真跌一半，也還太高。

那么，五指山以南地方最適合以什么產業發展來帶動海南經濟？貧道看，簡單的很，看看三亞現在是怎么發展起來的就知道了。常住三亞除了本地人，最多的是黑龍江人，其次是俄羅斯人。三亞和五指山以南（包括五指山市）都可以開發成以度假、療養、養老為內容的服務行業，包括圍繞這些人的療養業、賓館業、商業、餐飲業、醫療保健、文化、護理行業和家庭服務。五指山以南有接近1萬平方公里的平原、山地，能開發出的療養、養老地盤不會少于3000平方公里（西班牙、葡萄牙等地中海沿岸療養型住房能夠從海岸線延伸進十幾公里），如果規劃好，形成每年有半年時間同時接待數百萬人甚至上千萬人的能力。圍繞這些人起碼需要百萬以上的服務業崗位。僅三亞人根本不夠，甚至海南島能不能提供這么多合適服務人員都不見得。

是否有那么多客源呢？應該不成問題。中國目前起碼有5000萬個家庭具備送老人在三亞在冬天療養的能力（大約每年花費2-3萬元，僅年鑒上高和最高收入群體的人數和人均收入就達到這個水平）。即使其中有五分之一有老人，也有一千戶，近兩千萬人（老兩口）。即使有500萬老人來療養，也是上千萬億的服務業發展空間，對海南來講，足以支撐經濟發展。隨著老齡化的加劇，市場機會只會擴大。

這還是市場經濟。當年沿黑海沿岸蘇聯建設了大量工人療養院，幾乎所有工人和集體農莊農民都有機會療養。如果現在還是計劃經濟，國家照樣可以在這里辦。

當然，真做起來也要搞很多配套軟硬件。比如醫療如何與原地醫療系統掛鉤和統籌、人員培訓等。甚至國家級的老年人疾病研究機構、心肺病等研究機構、比較好的醫院遷入等。但這都好辦，難辦的是假如把這個地塊變成全國一樣的炒房天堂，房價跌不下去，這些就都免談了。

五指山以南是中國唯一熱帶氣候，是中國人唯一可以在國內療養、養老的好地方。不讓中國人享受是沒道理的。