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 　　國(guó)務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，直接針對(duì)房子租賃市場(chǎng)，對(duì)促進(jìn)城鎮(zhèn)化向縱深方向發(fā)展，對(duì)解決低收入人口，尤其是農(nóng)民工住房問題，外來人口戶口、教育、醫(yī)療問題，將起到非常重要的作用。下面先看看樓市新政的亮點(diǎn)在哪里，然后我們才知道它可否破解城市高房?jī)r(jià)所帶來的困境。

 　　據(jù)劉曉博的分析，國(guó)務(wù)院樓市新政有如下亮點(diǎn)。

 　　（1） 稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)出租房子：對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人和企業(yè)當(dāng)房東，同時(shí)鼓勵(lì)潛在的購房者先租房子。

 　　（2）鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃企業(yè)：充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。

 　　（3）鼓勵(lì)個(gè)人買房子、當(dāng)房東：承認(rèn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，意味著未來很難出臺(tái)針對(duì)個(gè)人的、累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅。

 　　（4）讓租房者也享受公民權(quán)利：這一點(diǎn)特別重要，住房的人可以享受有房族的城市公民待遇。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

 　　（5）保護(hù)租戶基本權(quán)利：在租賃雙方的關(guān)系里，租房一方是弱者。為此，很多發(fā)達(dá)國(guó)家都有法律保護(hù)租戶利益，限制房東的權(quán)力擴(kuò)張。這條規(guī)定顯然有這個(gè)含義。

 　　（6）“商”改“住”將成潮流：允許改建房屋用于租賃。在很多中小城市，甚至像一些省會(huì)城市，也出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)過剩現(xiàn)象。允許“商”改“住”，給盤活商業(yè)物業(yè)帶來機(jī)會(huì)。

 　　（7）允許“房中房”：允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。這對(duì)北上廣深等一線城市的低收入人群特別有利，一方面是這些政策將增加可租房的供給，另方面是單位租房?jī)r(jià)格可能下降。

 　　（8）在供地和金融配套上鼓勵(lì)租賃：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

 　　 上述幾點(diǎn)，對(duì)解決中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，也就是去庫存很有利，對(duì)解決低收入人群，尤其是農(nóng)民工的居住問題，也很有利。對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從單一的買與賣，轉(zhuǎn)變成買、賣、租綜合發(fā)展的市場(chǎng)格局，充分發(fā)揮土地和房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

 　　中國(guó)有近3億的流動(dòng)人口，在占總?cè)丝?6%的城市人口中，有近40%的人是沒有戶籍的。從沒有戶籍轉(zhuǎn)變成有戶籍，最大的障礙就是無房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高。

 　　國(guó)務(wù)院的這個(gè)新政策，將使有固定住房的租戶，能夠與擁有房子的住戶一樣申請(qǐng)戶口，有了戶口，今后子女上學(xué)，老人養(yǎng)老，和家屬就醫(yī)，就沒有太大障礙了。這些政策，將大力推進(jìn)農(nóng)民工，從勞力移民向家庭移民的方向轉(zhuǎn)變，有力促進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

 　　另外，隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，居民盲目購買房子的行為將受到抑制，投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為將受到抑制，空置的房子將得到更好的利用，大幅度提高土地的利用效率，也為中產(chǎn)階層提供一個(gè)有效的投資途徑。

 　　 延伸閱讀：國(guó)辦印發(fā)《意見》:培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建立購租并舉住房制度

 　　（轉(zhuǎn)自：央廣網(wǎng)）

 　　國(guó)務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購租并舉的住房制度。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授認(rèn)為，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要舉措，對(duì)建立購租并舉的住房制度、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

 　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)介紹，不少歐美國(guó)家居民家庭租房的比例超過30%，美國(guó)約有1/3的居民家庭租房住，德國(guó)居民家庭租房比例超過50%。他認(rèn)為，解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展，但目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。

 　　目前，許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。劉洪玉指出，如果他們的住房問題得不到有效解決，會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

 　　為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施：一是給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，在增值稅、個(gè)人所得稅等方面給予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。三是完善供地方式。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。四是支持租賃住房建設(shè)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模。同時(shí)，還要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施。

 　　不過，在租房過程中，有些承租人遭遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等問題。

 　　為保護(hù)承租人的合法權(quán)益，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，《意見》提出了四方面的政策措施。一是明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設(shè)等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價(jià)格穩(wěn)定、能長(zhǎng)期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對(duì)于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務(wù)，提高中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。

 　　劉洪玉指出，“從根本上說，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，讓租房有安全感和穩(wěn)定感，解決承租人的后顧之憂，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。”

 　　此外，《意見》還對(duì)加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管專門做出規(guī)定，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。

 　　（來源：作者博客，昆侖策研究院編發(fā)）

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