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國務院樓市新政：可否破解高房價之困？
點擊：3126 作者：姚樹潔 來源：作者博客，昆侖策研究院編發 發布時間:2016-06-06 08:56:15
國務院辦公廳近日印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，直接針對房子租賃市場，對促進城鎮化向縱深方向發展，對解決低收入人口，尤其是農民工住房問題，外來人口戶口、教育、醫療問題，將起到非常重要的作用。下面先看看樓市新政的亮點在哪里，然后我們才知道它可否破解城市高房價所帶來的困境。
據劉曉博的分析，國務院樓市新政有如下亮點。
（1）
（3）鼓勵個人買房子、當房東：承認了房地產市場的投資需求，意味著未來很難出臺針對個人的、累進制的房地產稅。
（4）讓租房者也享受公民權利：這一點特別重要，住房的人可以享受有房族的城市公民待遇。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。
（5）保護租戶基本權利：在租賃雙方的關系里，租房一方是弱者。為此，很多發達國家都有法律保護租戶利益，限制房東的權力擴張。這條規定顯然有這個含義。
（6）“商”改“住”將成潮流：允許改建房屋用于租賃。在很多中小城市，甚至像一些省會城市，也出現商業物業過剩現象。允許“商”改“住”，給盤活商業物業帶來機會。
（7）允許“房中房”：允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。這對北上廣深等一線城市的低收入人群特別有利，一方面是這些政策將增加可租房的供給，另方面是單位租房價格可能下降。
（8）在供地和金融配套上鼓勵租賃：鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。
中國有近3億的流動人口，在占總人口56%的城市人口中，有近40%的人是沒有戶籍的。從沒有戶籍轉變成有戶籍，最大的障礙就是無房，因為房價太高。
國務院的這個新政策，將使有固定住房的租戶，能夠與擁有房子的住戶一樣申請戶口，有了戶口，今后子女上學，老人養老，和家屬就醫，就沒有太大障礙了。這些政策，將大力推進農民工，從勞力移民向家庭移民的方向轉變，有力促進中國城鎮化的健康發展。
另外，隨著租賃市場的發展，居民盲目購買房子的行為將受到抑制，投機房地產市場的行為將受到抑制，空置的房子將得到更好的利用，大幅度提高土地的利用效率，也為中產階層提供一個有效的投資途徑。
（
國務院辦公廳近日印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出培育和發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授認為，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措，對建立購租并舉的住房制度、解決城鎮居民的住房問題，具有非常重要的現實意義。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強介紹，不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30%，美國約有1/3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50%。他認為，解決好城鎮居民住房問題，需要房地產市場和租賃市場協同發展，但目前我國住房租賃市場發育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。
目前，許多外來務工人員、新就業大學生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。劉洪玉指出，如果他們的住房問題得不到有效解決，會影響城鎮化發展質量。
為促進住房租賃市場發展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施：一是給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，在增值稅、個人所得稅等方面給予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。四是支持租賃住房建設。將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模。同時，還要求各地制定支持住房租賃消費的優惠政策措施。
不過，在租房過程中，有些承租人遭遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構隨意上調租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務等問題。
為保護承租人的合法權益，鼓勵住房租賃消費，《意見》提出了四方面的政策措施。一是明確出租人的義務。推行住房租賃合同示范文本，規范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內設施要符合相關政策要求。在租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價格穩定、能長期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務。對于非本地戶籍承租人，包括在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生等，按照《居住證暫行條例》等有關規定，經備案的住房租賃合同可作為具有穩定居所的證明，承租人可申領居住證，享受與當地戶籍人口同等的義務教育、衛生等國家規定的基本公共服務。四是規范房地產中介行為。規范房屋租賃服務，提高中介機構的誠信水平和服務質量，嚴懲中介機構和從業人員的違法欺詐行為。
劉洪玉指出，“從根本上說，要切實維護當事人特別是承租人的合法權益，讓租房有安全感和穩定感，解決承租人的后顧之憂，還是要推動相關立法，通過法律法規來明確當事人的權利義務，規范市場行為，穩定租賃關系。”
此外，《意見》還對加強住房租賃監管專門做出規定，要求住房城鄉建設部門完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。
（來源：作者博客，昆侖策研究院編發）
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